מה הם לוחות סילוקין ומה ההשפעות שלהם בפועל על הלוואות?
לוח סילוקין הוא הלוח שיראה לכם את הדרך שבחרתם לסלק את המשכנתא. איך אתם הולכים לסלק את המשכנתא? על ידי לוח שפיצר או על ידי לוח קרן שווה? נשמע לכם מבלבל? קחו נשימה ארוכה ותבינו הכל, לאט אבל בטוח.
ודאי עולה בכם השאלה איך כולם לוקחים משכנתא והרי לא כל מי שיש לו משכנתא יודע להסביר לי את כל ההגדרות הלא ברורות הללו. אלא שנכון, אנשים רבים סומכים בעיניים עצומות על יועץ המשכנתאות שלהם עד כדי כך שאין להם שום צורך להבין את כל המושגים החדשים שמלמד אותנו תהליך לקיחת המשכנתא.
אבל המושג הבסיסי הזה של לוחות סילוקין עשוי להיות גורלי להלוואה שלכם. איך אתם מסוגלים לחתום במו ידיכם על מסמכים שהולכים לקבוע את איכות החיים שלכם למשך שלושים השנים הבאות?! והרי אם לא תבינו את הכל עד הסוף אתם עלולים לעשות טעויות גורליות. ולא הכוונה דווקא לטעויות שינגסו לכם מזומנים, אלא, גם על טעויות שתעשו מאחר ולא התאמתם את המשכנתא לתוכניות שלכם. יועץ משכנתאות מומחה ישב אתכם וישמע ממכם מה החלומות שלכם לגבי העתיד כך שהוא יוכל לרקוד לפי המנגינה שלכם וליצור לכם תיק משכנתא שמתאים לכם ככפפה ליד ולא רק בשביל הביטוי היפה. אלא, כדי שזה יתאים לכם.
אנו ממליצים לכם בחום, להתחיל להבין מה טומנים לכם מסלולי המשכנתא שלכם. אם אתם קוראים את הכתבה הזו, זה כבר מראה עליכם דברים טובים ומוכיח שאתם אנשים שקולים שלא מעוניינים לעבור שלב כל כך מהותי בחיים בלי להבין אותו עד הסוף – שלב רכישת הנכס הראשון שלכם.
אילו לוחות סילוקין קיימים?
קיימים שני לוחות סילוקין:
- לוח שפיצר.
- לוח קרן שווה.
שוב, מה זה לוח סילוקין בכלל?
לוח סילוקין הוא הלוח המראה לכם את הדרך לפירעון ההלוואה. בלוח הסילוקין שלכם מפורטים כל התשלומים החודשיים שלכם עד לסילוק המשכנתא. לוח סילוקין הוא התמצית של כל המשכנתא שלכם, יופיעו בו התשלומים החודשיים והתאריכים שלהם לכל אורך חיי ההלוואה. אתם יכולים לכנות את זה גם בשמות אחרים כמו, תוכנית הפירעון של ההלוואה, פירוט התשלומים וכו'. הלוח יפרט את כל התשלומים, החל מהתשלום הראשון ועד התשלום האחרון.
אם אתם כבר קצת מכירים את עולם המשכנתאות והריביות, אז אתם אמורים לשאול כאן, מה קורה עם הריביות הצמודות למדד, והרי הן משתנות בכל חודש מחדש, איך ניתן לצפות בלוח את השינויים מראש? אכן, אי אפשר לצפות את השינויים מראש והתשלומים המפורטים במסלולים המשתנים הם סוג של השערה בלבד. באמת בדרך כלל הצפי הוא לא נכון. אבל מה לעשות, לוח סילוקין חייב להיות. מטרתו של לוח הסילוקין הוא לא רק לפרט את תשלומי המשכנתא שלכם אלא, לסמל את הדרך בה הריביות הולכות ופוחתות
מהו לוח קרן שווה?
צורת התשלומים דרך שיטת החזר זו היא כך שתשלום הקרן תהיה שווה בכל התשלומים והתשלום על הריביות יחושב מיתרת הקרן שנשארה לתשלום. כלומר, אם מחליטים שהתשלום על הקרן הוא 1,500 ש"ח, אז לכל אורך חיי ההלוואה מדי חודש בחודשו התשלום על הקרן יכלול 1,500 ש"ח על חשבון הקרן. לא משנה אם עכשיו אביב או סתיו, תקופת שפל כלכלי או להיפך, תמיד תמיד הקרן במשכנתא תהיה סכום זהה לחודש הקודם.
לעומת זאת, התשלום על הריביות יחושב על פי יתרת ההלוואה. כלומר, עם ממוצע הריביות הוא 3%, ויתרת ההלוואה כרגע = 400,000 ש"ח, אזי הריביות באותו חודש יהיו 3% על 400,000 ש"ח. כך שההחזר החודשי ילך וירד יחד עם חיסול הקרן.
שוב נסכם, על פי שיטת החזר זו התשלום על הקרן יהיה לעולם שווה. לעומת הריביות שהולכות ונעשות זולות יותר מתשלום לתשלום. כי ככל שיתרת ההלוואה הולכת וקטנה כך גם הריבית עליה פוחתת.
קרן שווה גורמת לתשלומים הראשונים להיות יקרים מאוד. כשבהמשך, גובה התשלומים יורד משמעותית. לכן, קרן שווה לא תתאים לכל אחד ולא מקובלת כל כך. הרי לא כל אחד יכול לעמוד בגובה החזר חודשי גבוה. אבל למי שיש יכולת החזר גבוהה, יהיה לו שווה לקחת את ההלוואה שלו בקרן שווה. כך תמחור הריביות יהיה זול יותר. כי בעצם זו הייתה אמורה להיות הדרך המקובלת ללקיחת הלוואות.
מהו לוח הסילוקין לוח שפיצר?
לוח סילוקין זה שונה בתכלית מקרן שווה. בלוח זה התשלומים תמיד יהיו זהים אחד לשני למשך כל תקופת חיי ההלוואה. איך התשלומים זהים? והרי יש ריביות שאמורות ללכת ולרדת ככל שנוקפות השנים? אלא, שבתחילת תשלומי המשכנתא המרכיב החודשי ירכיב יותר ריבית ופחות קרן וככל שהריבית תחוסל כך תתפוס הקרן חלק נרחב יותר מהמרכיב החודשי.
לצורך הדוגמא: תשלום חודשי קבוע של 4,000 ש"ח = 3,500 ש"ח ריבית + 500 ש"ח קרן, כך יהיה בתחילת תקופת התשלומים. אחרי 23 שנים : החזר חודשי יהיה 4,000 ש"ח =500 ש"ח ריבית, + 3,500 ש"ח, קרן.
שיטת תשלומים זו היא השיטה המקובלת והרצויה על רוב שכבות הציבור. למרבה הצער לא הרבה אנשים שלוקחים על עצמם משכנתא יש להם באמת יכולת החזר גבוהה. לכן שיטת שפיצר יכולה להביא הרבה אנשים לממש את חלומם לדירה משלהם רק בגלל שהם מחזיקים את עצמם מעל המים ולא בגלל שהתברכו בעשירות.
יועץ המשכנתאות בדרך כלל לא משתף את הלקוחות שלו בשיטות השונות של ההחזרים. כי רוב האנשים מעדיפים לתת את השרביט למי שהיא שייכת. כי להם אין מושג בדברים הללו ואין להם סבלנות ללמוד עכשיו מקצוע חדש. את האמת? הרבה פעמים כך נכון לפעול. מי שלוקח משכנתא ונכנס לעובי הקורה, עובר בכך ממש קורס רציני במושגי יסוד בסיסיים שחשוב מאוד לדעת אותם. ואם הוא לא מתכוון ללמוד את הדרך הנכונה לביצוע, עדיף שיעזר במתמחים בתחום.
הקליקו כאן לתזמון פגישה עם יועצי משכנתאות של חברת המפתח למשכנתאות אשדוד. אנו נשמח לתת לכם ייעוץ מתוך דיסקרטיות ושקיפות הדדית.
תכנית להקמת שכונה חדשה בה יוקמו 410 יחידות דיור שמחירן יהיה במחיר מופחת (כהמשך לתוכנית מחיר למשתכן), אבל זה לא הכל, בשכונה יוקמו עוד 205 יחידות דיור לשוק החופשי של הנדל"ן בישראל. ועוד יותר מ-3,000 מטרים רבועים יבנו למטרות מסחר. על מנת להתאים את המרחב למסחר יוקמו גם עוד 20,000 מטרים רבועים לתעסוקה ולמשרדים. הזכיינים לבניית הפרויקט הם האחים שרבט.
זו לא עוד תוכנית, זו התוכנית.
