ריבית משכנתא ומסלולים
קיימים המון סוגים של מסלולים במשכנתאות. אני אנסה לערוך לכם סקירה קצרה על כל אחד מהם. אני יודעת שאלו מונחים שלא באים לכולם בטבעי, אז אנסה לעשות את זה הכי פשוט שיש.
כדאי לדעת, אין דבר כזה מסלול טוב או מסלול רע. כל מסלול יכול להתאים לאדם מסוים בכל זמן נתון. מה שטוב לי לא בהכרח טוב לכם ומה שטוב לכם, לא בהכרח טוב לי. המסקנה היא שזה מאוד אינדיווידואלי ותלוי מצב.
הרעיון בבניית תמהיל הוא לנסות לשלב את היתרונות של כל המסלולים ולנסות לנטרל כמה שאפשר, את החסרונות של כל מסלול.
ריבית קבועה צמודת מדד
במסלול זה, הריבית היא קבועה ולעולם לא תשתנה. הקרן לעומת זאת, צמודה למדד המחירים לצרכן.
דוגמא – אם לקחתם במסלול הזה 500,000 ₪ וההחזר החודשי שלכם עומד על 1,000 ₪ בחודש. ה- 1,000 ₪ האלה מורכבים מקרן + ריבית. לצורך הדוגמא 700 ₪- ריבית ו-300 ₪ קרן. זה אומר שיתרת חוב אחרי תשלום אחד עומדת על 499,700 ₪. אם המדד עולה ב- 1% באותו חודש יתרת החוב תעמוד על 504,697 ₪. זה אומר שהחוב שלכם לבנק גדל, אך התשלום החודשי נשאר כמעט ללא שינוי.
יתרונות וחסרונות
- ריבית קבועה שאינה משתנה לעולם
- הצמדה למדד – סיכון גבוה. מגדיל את רמת הסיכון מאחר והקרן משתנה בהתאם לתנודתיות במדד.
- עמלת פירעון מוקדם- רמת סיכון גבוהה. הסיבה היא שאם הריבית הממוצעת תרד, הלווה יצטרך לשלם עמלת פירעון מוקדם המשקללת את הפער בין הריבית שהוא קיבל, לבין הריבית הממוצעת בשוק * מספר השנים עד תום ההלוואה.
לסיכום – מסלול טוב לזמן קצר. אם יתמזל מזלכם והריבית עלתה, גם עמלת פירעון מוקדם כנראה שלא תהיה לכם. אם חס ושלום קרה ההיפך (הריבית ירדה והמדד זינק), אתם בבעיה.
ריבית משתנה צמודת מדד
די דומה למסלול של ריבית קבועה צמודה למדד, אבל עם שינוי קטן. הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן ומתעדכנת כל חודש. ואילו הריבית עצמה משתנה בהתאם לריבית אג"ח.
במסלול הזה יש נקודות בהן הריבית משתנה לפי עוגן מסוים (ריבית אג"ח). וגם, ניתן לפרוע את המסלול ללא עמלת פירעון מוקדם.
יתרונות וחסרונות
- ריבית- משתנה אחת לתקופה כפי שנחתם בהסכם עם הבנק. בדרך כלל כל חמש שנים, אך ניתן למצוא בכפולות של שנה, שנתיים ובחלק מהבנקים עשר שנים
- הצמדה למדד- ישנה הצמדה למדד בדיוק כמו במסלול הקודם ולכן, ישנה תלות גדולה באילו מדדים תספגו.
- עמלת פירעון מוקדם- בנקודות שינוי הריבית, ניתן לפרוע את המסלול ללא עמלת פירעון מוקדם.
- רמת סיכון- בינונית. מאחר והריבית משתנה כל מספר שנים, יש סיכוי שההחזר החודשי יעלה וכמובן, יש גם את נושא ההצמדה למדד.
לסיכום – מסלול זה פחות טוב מהקודם ברמת הריביות, אבל הוא הרבה יותר נוח מבחינת עמלת פירעון מוקדם.
מסלול הפריים
במסלול זה אין הצמדה למדד וההחזר החודשי מתאים את עצמו לשינויים בריבית הפריים.
יתרונות וחסרונות
- ריבית – במסלול זה הריבית יכולה להשתנות כל חודש וחצי. ולכן מסלול זה נחשב מסוכן.
- הצמדה למדד – אין.
- עמלת פירעון מוקדם- ניתן למחזר או לפרוע את המסלול הזה בכל רגע נתון, ללא עמלת פירעון מוקדם.
- רמת סיכון – גבוהה. שינוי יחסית קטן בריבית הפריים, יכול להקפיץ לכם את ההחזר החודשי.
לסיכום – מסלול נחמד שמשלמים בו את הריבית הנוכחית בשוק, אין עמלת פירעון מוקדם, אין הצמדה והקרן לעולם יורדת. אבל, וזה אבל גדול, המסלול הזה מסוכן, כי בפוטנציאל הריבית יכולה להשתנות כל חודש וחצי.
משתנה כל שנה, לא צמודה
מסלול זה לא קיים בכל הבנקים. בבנקים שהוא כן קיים, מציעים אותו בדרך כלל בשילוב של מסלול פריים.
יש לו מאפיינים דומים לפריים, אך הוא עדיין שונה במקצת:
- הוא משתנה כל שנה ולא כל חודש וחצי.
- בדרך כלל מסלול יקר יותר ממסלול הפריים.
יתרונות וחסרונות
- ריבית – משתנה כל שנה ולכן, המסלול נחשב מסוכן.
- הצמדה למדד – אין
- עמלת פירעון מוקדם- אין עמלת פירעון מוקדם
- רמת סיכון – גבוהה. מאחר והריבית יכולה להשתנות כל שנה, מסלול זה נחשב מסוכן.
לסיכום- מסלול שיכול להשתלב טוב עם מסלול פריים. התכונות שלו דומות מאוד למסלול פריים ולכן חשוב לזכור שהוא מסוכן. במידה והריבית תעלה, אתם תרגישו את זה מצוין.
ריבית קבועה לא צמודה
זהו מסלול נטול הפתעות לחלוטין. הריבית קבועה לאורך כל התקופה ולא צמודה למדד. זה אומר שההחזר החודשי שלכם לא משתנה לעולם. אך לא הכל ורוד, יש מספר נקודות שחשוב לתת עליהן את הדעת:
- המסלול יהיה בדרך כלל יקר יותר מהאחרים.
- יכולה להיות עמלת פירעון מוקדם גבוהה מאוד.
יתרונות וחסרונות
- ריבית- קבועה לכל אורך חיי המשכנתא
- הצמדה למדד – אין
- עמלת פירעון מוקדם – מאחר והריבית גבוהה במסלול זה, עמלת הפירעון מוקדם עלולה להיות גבוהה ביותר.
- רמת סיכון – נמוכה.
לסיכום- מסלול ללא סיכון כלל. החיסרון הוא בעלויות הגבוהות שלו.
משתנה לא צמודה
מסלול זה משלב בין שני מסלולים. מצד אחד, הוא דומה למשתנה הצמודה – רק ללא הצמדה ומצד שני, הוא דומה לקבוצה הלא צמודה, רק שיש נקודת יציאה כל חמש שנים.
מסלול זה יכול להיות מצוין למי שמחפש יציבות בזמן הקרוב. בחמשת השנים הקרובות הריבית לא תשתנה ומאחר ומסלול זה לא צמוד למדד, ההחזר החודשי לא ישתנה כלל.
יתרונות וחסרונות
- ריבית – משתנה כל חמש שנים
- הצמדה למדד – אין
- עמלת פירעון מוקדם – במידה ותחליטו לפרוע במועד שינוי הריבית, לא תהיה עמלה כלל. אם תחליטו לפרוע במשך התקופה, העמלה מחושבת עד נקודת השינוי הבאה ולא עד סוף ההלוואה, לכן העמלה תהיה יחסית נמוכה.
- רמת סיכון – נמוכה.
לסיכום – מסלול חביב ביותר לאנשים שלא אוהבים את ההצמדה למדד.
צמוד מט"ח (דולר, יורו, יין יפני או פרנק שוויצרי)
המסלולים הצמודים למטח די דומים בעיקרון שלהם. הריבית משתנה כל שלושה או שישה חודשים. ישנם מסלולים בהם הקרן צמודה לשער החליפין של מטבע מסוים ויש מסלולים בהם ההלוואה נלקחה במטבע חוץ והומרה לשקלים.
יתרונות וחסרונות
- ריבית – משתנה אחת לשלושה או שישה חודשים
- הצמדה למדד – אין
- עמלת פירעון מוקדם- לא תיגבה עמלת פירעון מוקדם. אך יכול להיות מצב ששער החליפין יהיה גבוה.
- רמת סיכון – גבוהה. מאחר והמשכנתא צמודה למט"ח, היא מאוד תנודתית ומסוכנת.
לסיכום- במינון נמוך, הוא יכול להיות מסלול מצוין. מתאים בעיקר לאנשים שיש להם הכנסה מחו"ל (עבודה או נכסים).
לסיכום,
כמו ששמתם לב, יש המון מסלולים ואפשרויות. חשוב מאוד להבין את המשמעות של כל מסלול ולפי זה לבחור את המשקל שלו בתמהיל.
