איך מאשר הבנק משכנתא אם קיימת הערת אזהרה של קבלן על הדירה?
בשנים האחרונות עם התקדמותם של פרויקטים רבים של תמ"א 38 וכן בנייה מהיסוד, התקבל מאוד המושג של קניית דירה מקבלן. פעם היה זה אחד הדברים שרק האמיצים העזו לעשות. אבל היום, אנשים מעדיפים לקנות דירה מקבלן. למה לא לקנות דירה על הנייר אם אפשר לשלם פחות על דירה גדולה יותר? הדבר היחיד שלא נחמד, זה שאתם שמים הון היום ומקבלים תמורה לכך רק עוד מספר שנים. טוב… על זה בדיוק משלמים בזול.
מה יש להיזהר כאשר קונים דירה מקבלן? האם יש סיכונים כאשר קונים דירה על הנייר? בפוסט הבא נשמח להנגיש לכם את כללי הזהירות בעסקת רכישה מקבלן כאשר הדירה על הנייר, והיא עדיין לא קיימת בפועל.
ידעתם שיש לקבלן הערת אזהרה על כל הדירות שהוא מוכר לכם? חשוב מאוד שתדעו כי גם אחרי ששילמתם הרבה כסף על הדירה, היא עדיין משועבדת לטובת הקבלן. זה פרט חשוב מאוד שכדאי לדעת לפני שרוכשים דירה מקבלן.
בכתבה הבאה הבין יחד מה משמעותה של הערת אזהרה על הדירה שלכם, ומה הצורך בהערת אזהרה על הדירה לטובת הקבלן כאשר אתם כבר שילמתם על הדירה סכום נכבד. הידע שלכם עשוי להועיל לכם לקראת לקיחת המשכנתא.
אז קדימה בואו נתחיל.
מה ההגדרה של הערת אזהרה?
יש לנו נטייה לרצות להרגיש גדולים ולא לשאול שאלות שלאחרים עלולות להיראות כשאלות טיפשיות ומיותרות. לשאול אדם שקנה פעם דירה, מהי הערת אזהרה, זה כמעט כמו לשאול גננת מה זו מגלשה. לכן אנו ניתן לכם את כל הפרטים כדי שיהיה לכם את הידע.
נניח ואתם באמצע תהליך רכישה של דירה יד שניה. לפני שבוע חתמתם חוזה רכישה על הדירה והעברתם למוכר הדירה 300,000 ש"ח. מה יבטח אתכם שהוא לא ינסה למכור את הדירה למישהו נוסף כדי להרוויח כסף מכל הכיוונים?- הערת אזהרה.
כאשר אתם הולכים לקנות דירה מקבלן, אתם פונים לעורך דין שיבדוק עבורכם את הנכס, האם הוא נקי וניתן לקנות אותו בלי חשש מהיתקלות בבעיות עתידיות. אם עורך הדין רואה שיש על הדירה הערת אזהרה הוא מייד אומר לכם שיש כאן בעיה. יכול להיות שהערת האזהרה קייימת בגלל השיעבוד של הבנק על הדירה. הרי אם יש משכנתא על הדירה, הדירה תהיה משועבדת לבנק. במקרה כזה זה בסדר גמור. אבל יכול להיות שבעל הדירה הסתבך בעבר עם חובות ונושיו הצמידו לו הערת אזהרה על הדירה.
בקיצור, כאשר אתם מעבירים כסף לבעל הדירה, עורך הדין יצרף מייד לנסח הטאבו של הדירה הערת אזהרה לטובתכם. כך גם אם ינסה בעל הדירה למכור את הבית שוב, מי שירצה לקנות את הבית לא יתקדם בעסקה בגלל שיש כבר הערת אזהרה לטובתכם.
תפקידה של הערת אזהרה בתמציתיות, היא להזהיר שהדירה כבר משועבדת למישהו.
למה אם כך יש לקבלן הערת אזהרה על הדירות שהוא מוכר?
כאשר קבלן מוכר דירה, בעצם אין לו אותה כבר. זה חשבון פשוט, כאשר מוכרים למישהו משהו, מה שמכרתם כבר לא שייך אליכם. כתוצאה ממכירת הדירות של הקבלן, יש לו כבר פחות נכסים שיש לו בהם זכויות. והיחס של הבנק המלווה את הפרויקט שלו, עלול להשתנות. לכן שם הקבלן הערת אזהרה לטובתו, למרות שהדירות כבר נקנו על ידכם. עם הערת אזהרה הקבלן יכול לגבות את המחירים ממכם הרוכשים, על פי קצב התקדמות הבנייה. כמובן שכל זה בכפוף לחוק ערבות מכר.
מה זה חוק ערבות מכר?
כל ההבדל בין מה שהיה פעם למה שקורה היום, קרה על ידי חוק ערבות מכר. פעם אנשים יכלו לשלם על דירה הון עצמי ואחרי תקופה להפסיד את כל הכסף שלהם כי הקבלן פשט רגל. היום, אין דברים כאלה. אין אפשרות כזו.
חוק ערבות מכר שינה את התמונה. מהיום בו נכנס חוק ערבות מכר לחוק, לקוחות הפסיקו להעביר את תשלומי הדירה לקבלן ישירות, אלא לבנק המלווה של הקבלן. הבנק המלווה לוקח חסות על הכסף ומעביר לקבלן את הכסף בהתאמה מושלמת לקצב הבניה. לכן, גם אם הקבלן פשט רגל, הכסף של הלקוחות מוגן, וכל זה בגלל שהכסף לא אצל הקבלן אלא, אצל הבנק המלווה.
מה שאומר, שיכול מאוד להיות שהקבלן של הפרויקט שלכם פשט רגל ואתם אפילו לא יודעים מזה.
האם הבנקים מאשרים משכנתאות לדירות על הנייר?
תראו, גם היום שהשוק מאוד נאכף, ברור שמבחינת הבנק אישור משכנתא על דירה על הנייר, כרוך סיכון מסויים. לכן אנו ממליצים בחום לברר על אמינות הפרויקט, והאם לרוכשים קודמים הבנק אישר משכנתא, או שהיו להם בעיות עם אישורי המשכנתא.
אנו בחברת המפתח למשכנתאות אשדוד נשמח לתת לכם שירות אמין, אדיב ומקצועי לפני שאתם מחליטים איפה אתם קונים דירה. אנחנו נדאג להוציא לכם אישור עקרוני במהירות כדי שתוכלו להתקדם עם רכישת הדירה. כמובן שאחר כך גם נדאג למשכנתא המושלמת ביותר שאתם יכולים לקבל בהתאם למצב שלכם.
