מיחזור משכנתא בבנק לאומי
קשה לכם לעמוד בהוצאות החודשיות שלכם? ההחזר החודשי של המשכנתא מכביד עליכם?
קיבלתם קידום בעבודה? קיבלתם סכום כסף גדול מירושה או הגרלה?
כדאי לכם לחשוב אם למחזר את המשכנתא שלכם.
על מחזור משכנתא בקטנה
במחזור משכנתא, לוקחים משכנתא חדשה ומכסים בעזרתה את המשכנתא הקודמת. בתמהיל של המשכנתא החדשה תוכלו לבחור תנאים המתאימים למצב העכשווי שלכם. במיחזור משכנתא תוכלו לשנות את הסכום שתשלמו מידי חודש, את מסלולי ההלוואה, גובה הריבית, גובה המשכנתא, הבנק בו ינוהל תיק המשכנתא שלכם ועוד.
את המשכנתא צריך לתכנן היטב. חשוב לבנות תמהיל שיתאים גם לעתיד שלכם, כדי שתוכלו לעמוד בהוצאה החודשית לאורך שנים.
מה חשוב לברר לפני שממחזרים את המשכנתא?
את כל הפרטים של המשכנתא הקודמת (גובה יתרת המשכנתא, מה עלות העמלה על פירעון מוקדם, כמה שנים נשארו עד סוף התשלום, ממה מורכב תמהיל המשכנתא וכו').
אם חלו שינוים בנתונים הכלכליים שישפיעו על המשכנתא שלכם, כמו, ריבית פריים, מדד המחירים לצרכן, רגולציית בנק ישראל, תמהיל המשכנתא ועוד.
איך נכון לתכנן את תמהיל המשכנתא?
חשבו על העתיד:
משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך והתשלומים נפרסים להרבה שנים. לכן צריך לחשוב גם על העתיד ולא רק על החודשים הקרובים.
קחו בחשבון אם צפויה עלייה במשכורת שלכם, או צפויות הוצאות מרובות עתידיות (עוד ילדים, אירועים וכו') והתאימו את התשלומים החודשיים לצרכים האישיים שלכם.
חשבו את גובה ההחזר החודשי המתאפשר:
צריך שהסכום שמשלמים מידי חודש, לא יהיה גבוה יותר משליש מההכנסה הפנויה. ההכנסה הפנויה היא ההכנסה נטו, אחרי שמורידים את ההוצאות הקבועות כמו תשלום מזונות, מיסים, הלוואות וכו'.
המטרה היא שיהיה אפשרי לעמוד בהוצאות החודשיות, וההחזר החודשי לא יכביד על הלווים.
הקטינו את אחוז המימון:
כאשר אחוז המימון גדול, המשכנתא תהיה גבוהה יותר. ולמה? התשובה היא פשוטה, ההלוואה נחשבת בסיכון רב יותר מאשר משכנתא עם אחוז מימון קטן. כדאי לכם לנסות להקטין את אחוז המימון של המשכנתא, וכך המשכנתא תהיה נמוכה יותר.
קצרו את תקופת המשכנתא:
מומלץ לנסות לקצר עד כמה שאפשר את תקופת החזר המשכנתא. אם תשלמו כל חודש סכום גבוה יותר, בסופו של דבר גובה המשכנתא הכללי שלכם יהיה נמוך יותר.
מהן הנחיות בנק ישראל על הרכב המשכנתאות?
בנק ישראל מחייב שבכל משכנתא שנלקחת יהיה, לפחות שליש מסכום המשכנתא, בריבית קבועה.
בתקופה הקרובה אמור להיכנס לתוקף תיקון בנק ישראל לגבי ריבית הפריים. ב 9 השנים האחרונות, מי שלקח משכנתא חדשה, לא יכל לשלב בה את ריבית הפריים על יותר משליש מגובה ההלוואה, כעת, בנק ישראל הכריז על הסרת מגבלה זו. ולכן, אם אתם מתכננים לקחת משכנתא חדשה, תוכלו לשלב את ריבית הפריים עד לשני שליש מגובה המשכנתא.
כאשר לוקחים משכנתא חדשה, אפשר לבחור תמהיל משכנתא חדש. אבל, ניתן גם להישאר עם תמהיל המשכנתא הנוכחי שלכם. שימו לב, אם תבחרו לשנות את התמהיל, ברגע שתרצו למחזר שוב, לא תוכלו לבחור באותו תמהיל כמו בפעם הראשונה, אם הוא סותר את הנחיות בנק ישראל.
איך מתחילים מחזור משכנתא בבנק לאומי?
דבר ראשון, צריך לקבל אישור עקרוני מהבנק. אישור עקרוני הוא אישור שמקבלים מהבנק והוא תקף ל 24 יום בלבד. באישור זה הבנק מאשר את נתינת ההלוואה ללקוח הספציפי. האישור לא מחייב אתכם לקחת את ההלוואה ולא את הבנק לתת לכם אותה.
אחרי שיש לכם אישור עקרוני, אתם יכולים להמשיך הלאה בתהליך לקיחת המשכנתא. תהליך המיחזור לא שונה בהרבה מלקיחת משכנתא חדשה.
בבנק לאומי אתם יכולים להגיש בקשה למיחזור משכנתא בטלפון. אם אתם כבר בעלי משכנתא, אתם כנראה מודעים לבירוקרטיה המלווה לתהליך לקיחת משכנתא. אם אתם בוחרים להקל מעצמכם, פנו להיעזר ביועץ משכנתאות, הוא מכיר את התחום והוא יוכל לבנות יחד אתכם תמהיל משכנתא שיתאים לצרכים שלכם. בנוסף, יועץ משכנתא רואה את טובתכם האישית, שלא כמו נציגי הבנקים שרואים את טובת הבנק. מפנייה ליועץ משכנתאות, רק תרוויחו.
מה זה עמלת פירעון מוקדם?
הבנק מרוויח מכל הריבית שמשלמים מידי חודש. ולכן, אם לווה רוצה לפרוע את החוב לפני שמועד ההלוואה מגיע, הבנק יגבה ממנו עמלה. העמלה תהיה סך ממוצע הריביות שהלווה עדיין לא שילם.
יש מסלולים מסוימים שבהם אפשר לפרוע את המשכנתא מוקדם ללא עמלה או בעמלה מופחתת.
אם אתם ממחזרים את המשכנתא, ייתכן שתצטרכו לשלם עמלת פירעון מוקדם. קחו את זה בחשבון ובדקו אם בכל זאת משתלם לכם למחזר את המשכנתא.
איך תבחרו תמהיל משכנתא המתאים לכם?
כאשר ממחזרים את המשכנתא, מומלץ לבחור בתמהיל משכנתא שיתאים גם למצב העכשווי וגם לעתיד.
אספנו עבורכם כמה טיפים שיעזרו לכם בתכנון תמהיל המשכנתא:
- אל תהיו תלויים רק בפרמטר כלכלי אחד, על מנת שאם תהיה עלייה משמעותית במדד, התשלומים שלכם לא יגדלו בצורה דרמטית. למשל, אם רוב הריבית שלכם צמודה למדד, אם תהיה עליה במדד, התשלום החודשי שלכם יגדל באופן משמעותי.
- אם אתם לוקחים הלוואה במטבע חוץ (בדרך כלל יורו או דולר), קחו בחשבון שגובה ההחזר תלוי בשינויים גלובליים ולכן יכול להיות שההחזר החודשי יגדל בצורה משמעותית.
- כאשר אתם בונים את מסלול המשכנתא, השתדלו להכניס נקודות יציאה ללא עמלת פירעון מוקדם או עם עמלה מופחתת. משום שיתכן ובעתיד תרצו למחזר שוב את המשכנתא או לכסות אותה יותר מוקדם וחבל שתאלצו לשלם על הפעולה הזו את העמלה.
- שימו לב מה בסך הכול גובה המשכנתא (כולל כל ההחזרים החודשיים), ואם צפויים שינויים ביתרת ההלוואה לאורך זמן, למשל אם במהלך השנים היתרה תרד או תעלה.
- מומלץ להגביל את הריבית המשתנה, משום שהיא לא יציבה. אם הריבית תגדל, ההחזר החודשי שלכם יגדל גם כן. לכן, חשוב להימנע ממצב שבו לא תוכלו לעמוד בתשלום.
איך בוחרים תמהיל משכנתא?
כאשר ממחזרים את המשכנתא, בוחרים תמהיל משכנתא חדש שיותר מתאים למצב של הלווה. חשוב לדעת שאין תמהיל משכנתא אחד שמתאים לכולם, כל אחד צריך לבנות תמהיל המתאים לצרכים שלו, להכנסות ולהוצאות שלו.
כדאי להשקיע בבניית תמהיל המשכנתא ולהפעיל שיקול דעת רב. תמהיל משכנתא נכון, מביא לחיים כלכליים טובים יותר.
תמהיל משכנתא מורכב מהרבה גורמים כמו: גובה ההחזר החודשי שאתם מעוניינים, מספר השנים שלאחריהן אתם מעוניינים לסגור את המשכנתא, אילו מסלולים אתם מעדיפים ומה תהיה הריבית בכל מסלול.
לדוגמא: יש לווים המעדיפים שיהיה להם החזר חודשי נמוך שילך ויעלה עם השנים, ויש אחרים המעוניינים שההחזרים על ההלוואה יפחתו מידי חודש.
מומלץ להיעזר ביועץ משכנתא שילווה אתכם בתהליך ויעזור לכם לתכנן תמהיל משכנתא מותאם עבורכם. גם אם אתם רוצים לחסוך, בבניית תמהיל משכנתא לא חוסכים! אם חוסכים בזה, עוד עלולים לשלם על ריביות יקרות.
לא מתאים לכם למחזר עכשיו?
יתכן שתחליטו שעכשיו לא משתלם לכם למחזר את המשכנתא. בכל זאת, עקבו גם אחרי השינויים בנתונים הכלכליים הרלוונטיים למשכנתא (שינוי בריבית, שינוי במדד המחירים לצרכן) וגם אחרי השינויים שלכם (שינוי בהכנסה, קושי להחזיר את החוב מידי חודש וכו'). יתכן שבעקבות שינוים בנתונים שלכם או בנתונים כלכליים תחליטו בעתיד למחזר.
מה זה גרירת משכנתא?
אם אתם רוצים לקנות דירה חדשה ולמכור את הדירה הקודמת שלכם, אבל גם רוצים להישאר עם התנאים הטובים של המשכנתא הקודמת, תוכלו לגרור את המשכנתא הקודמת שלכם למשכנתא של הדירה החדשה. תהליך של גרירת משכנתא דומה ללקיחת משכנתא חדשה. צריך אישור של הבנק, שמאי שיעריך את הנכס, שיעבוד של הנכס החדש, עמלה של תהליך הגרירה וכו'.
האם ניתן למחזר את המשכנתא שוב?
גם אם כבר מחזרתם את המשכנתא, חשוב להיות מודעים ולבדוק אם משתלם לכם למחזר אותה שוב.
אם המשכנתא כבר לא מתאימה לצרכים העכשוויים שלכם, מומלץ למחזר אותה שנית. אין הגבלה על מספר הפעמים שאפשר למחזר משכנתא, אך זה כרוך בעמלה, ולכן צריך לבדוק אם זה משתלם.
שימו לב לשינויים בנתונים הכלכליים, כמו שינוי בגובה הריבית או בחלוקה שלה. גם אם השינוי נראה קטן ולא משמעותי, צריך לזכור שמשכנתא היא הלוואה לטווח ארוך, ולכן במשך השנים תוכלו לחסוך כך כסף רב.
בתור יועצת משכנתאות מוסמכת אוכל לטפל בתיק המשכנתא שלכם ולפעול להשגת הוזלה בתיק המשכנתא שלכם. השאירו פרטים ואחזור אליכם בהקדם. ולמי שהיה לו ספק עד עכשיו, אז לא, אני לא עובדת בנק, אני יועצת משכנתאות מוסמכת. מי שמרוויח מכך אלו הלקוחות…
