המדריך לקבוצת רכישה
אם אתם לא עמוק בתחום הנדל"ן, ודאי יצא לכם לתהות על הנושא של קבוצת רכישה. הרבה מדברים על זה, מפרסמים, ושומעים. מהי קבוצת רכישה? האם באמת אפשר להשקיע עם מעט הון עצמי? האם זה אכן שווה?
נתחיל מהבסיס, מה זה קבוצת רכישה
נפרק את המושג לשניים. קבוצה – זו קבוצה של אנשים. רכישה – שרוכשים יחד מגרש ובונים עליו. קבוצת רכישה באה לחסוך את העליות של כל המתווכים בדרך עד שהדירה אצלכם ביד. כמובן שאם אתם אנשים שאוהבים לעשות הכל בראש שקט אז מן הסתם תעדיפו לקנות דירה מקבלן, לשלם כמה שיעלה והעיקר לא להתחיל עם השקעה על הכתפיים שלכם. אז עוד פעם, למה להעדיף קבוצת רכישה על פני רכישה מקבלן? כי כך חוסכים עלויות מיותרות של יזם, מתווכים ועוד.
אתם ודאי מבינים כי היזם לא מתכוון להרוויח על הדירה שכר מינימום. כלומר אם הדירה עלתה ליזם 1.2 אין סיבה שהוא לא ימכור לכם אותה לפחות ב 1.7, ואחרי מיקוח מוצץ דמים יוריד לכם ל 1.65… ואילו למי שקונה דירה דרך השקעה בקבוצת רכישה, בסופו של תהליך יש לו ביד דירה בעלויות מינימליות. אך זמן שווה כסף כך שלא בטוח שזה יהיה לכם שווה.
יש יזם בתמונה
אל תבינו לא נכון. זה לא שאתם חוסכים עלויות של קבלן, אלא אם בכל דירה חדשה מקבלן, הקבלן היזם הוא עצמאי ואתם קונים ממנו דירה, כמו לקוחות אצל בעל חנות. אזי בקבוצת רכישה יש קבלן בתמונה אבל הוא עובד "כשכיר" ועוד לפני שהוא מתחיל את העבודה כיזם הבניה שלכם, אתם מחליטים יחד איתו מה הסכום אותו הוא ירוויח על העבודה. כך שאתם השולטים ברווחיות הפרויקט ולא היזם.
אם אתם חברמנים תיהיו אתם היזמים של הפרויקט
אם אתם רוצים להקפיץ את הרווחיות של הפרויקט, אתם מוזמנים לחסוך לגמרי את עליות היזם. כידוע לכם, בשטחים יש כאלה שחוסכים גם את עליות הקבלן ובונים את הבית לעצמם. איך הם עושים את זה? הם מתאגדים יחד לבנייה משותפת של מספר בתים וכל אחד מאלה שבונים ומזיעים למען הקמת הבית מקבל בסופו של דבר דירת מגורים משלו. בדרך כלל עושות את זה משפחות שבוחרות לגור אחת ליד השנייה, במגזר הערבי זה נפוץ יותר.
אבל עדיין תמיד חשוב שתזכרו כי כמה שיותר דברים שלא תזרקו על איש מקצוע שיעשה את זה עבורכם, כך תהיו המרוויחים. בכל אופן, אם אתם מתכננים לקחת קבוצה יזמית רצינית. אפשר לומר שאתם טוחנים מים. כי אתם כביכול חוסכים כסף אבל שופכים אותו על תשלומים עבור השירות של קבוצה יזמית, רבים מכנים זאת "יצא שכרו בהפסדו".
אם אתם כבר עושים משהו, תעשו את זה עד הסוף. בלי לפחד לקחת עול על דברים נוספים.
אבל… כמו שאתם מבינים אין דבר כזה שהכל יהיה פנטסטי. חייב להיות שיש גם סיכונים לצידם של הסיכויים. כעת נעבור לפרט לנוחיותכם את הסיכונים של הצטרפות לקבוצת רכישה.
אילו סיכונים קיימים בהשקעה בקבוצת רכישה?
- הכסף לא בטוח –
כאשר קונים דירה מקבלן כאשר היא עדיין לא בנויה, אין שום חשש על הכסף שלכם. גם אם הקבלן יפשוט רגל הפרויקט ימשיך לזרום כרגיל. על מנת להבין מהו ערבות חוק מכר הקליקו כאן לליווי ומימון פרויקטים. זוכרים מה היה בעבר עם דירות מקבלן? איזו עוגמת נפש, כמה אנשים הפסידו כספים שחסכו כל החיים… כיום זה המצב עם קבוצת רכישה. הבנק לא לקח אחריות על קבוצות אלו ולכן הכסף נמצא באחריות מלאה שלכם. למסקנה קצרה וברורה יותר, אתם צריכים לדעת שאתם לוקחים כסף ומניחים אותו על קרן הצבי. זה סיכון מאוד רציני ולא רבים ממליצים לקחת אותו.
ברור שעדיין זה לא ממש מופקר כי כמו שהבנק לוקח חסות על הכספים והוא זה שמשחרר את הכסף בפעימות לקבלן. גם כאן תידרשו לקחת עורך דין שיהיה אחראי על הכספים שלכם והוא יהיה זה שישחרר את הכסף לקבלן. קחו בחשבון שהכסף שלכם נמצא אצל עורך דין, ולא במערכת בנקאית מפוקחת. חשוב שעורך הדין יהיה אמין. - עלויות חדשות צצות כל הזמן –
שיפצתם פעם בית? מכירים את זה שכל הזמן יש עלויות לא צפויות? כך בדיוק קורה גם בקבוצת רכישה רק שפה מדובר בבניין ולא בעלויות של בית פרטי. למרות שהעלויות מתחלקות בסופו של דבר בין העמיתים בקבוצת רכישה, עדיין לא לכולם יש תזרים מזומנים שוטף המאפשר להם להוציא כסף נוסף מעבר לתוכנית המקורית. זה יכול ליצור בעיות של ממש.
אם נוצרים חילוקי דעות, זה עלול להביא להפסדים גבוהים לקבוצה
אם לפתע יש שינוי בתוכנית המקורית עליה הסכימו כולם. זה עלול להביא לקטטה בין חברי קבוצת הרכישה, ולמקומות לא נעימים של משפטים, עורכי דין ועוד. שינוי בתוכניות בניה הן לא דבר נדיר כלל וכלל. לכן קחו את הסעיף הזה ברצינות.- ריביות יקרות במשכנתא –
אם אתם לוקחים משכנתא לצורך הצטרפות לקבוצת הרכישה קחו בחשבון עלויות של ריביות גבוהות בהרבה מהנורמה. כמו שאתם יודעים, את הסיכונים של בניה דרך קבוצת רכישה, כך גם הבנק יודע ומכיר היטב את השוק של הבניה על כל סעיפיו. הבנק לא מוכן לקחת סיכון אחד מיותר מעבר למה שדורשים ממנו, בעיקרון הבנק היה מעדיף לא לאשר לכם בכלל משכנתא למימון רכישה בקבוצת רכישה. אבל בגלל שלא תמיד יש לו עילה אמיתית שלא לאשר משכנתא, הוא יאשר אותה אבל הוא יעלה את אחוזי הריביות בצורה משמעותית.
אם תשכללו את כל הנתונים, יכול מאוד להיות שלא יהיה לכם שווה להשתתף בקבוצת הרכישה. כדי להצליח לעשות את החישובים המסובכים, אתם מוזמנים לתזמן לכם פגישת היכרות. בפגישה אחת אתם יכולים למצוא את עצמכם הרבה יותר ברורים בנושא ממה שהייתם קודם.
