משכנתא למגרש ובניה עצמית באשדוד

מה ההבדל בין בניה עצמית לקניה של בית פרטי ?

ראשית, נבין את ההבדל בין קניית בית פרטי מאדם פרטי או קבלן, לבין בניה עצמית.

בגדול, ההבדל הוא בכך שבקניה מקבלן או מיד 2, אתם מדלגים על כל נושא הבניה של הבית. אתם קונים מוצר מוכן של בית + הקרקע שעליו הוא בנוי. זה די דומה לקניה רגילה של בית.

בבניה עצמית, זה שונה לחלוטין. אתם קודם כל קונים מגרש ורק לאחר מכן, מתחילים בבניה. כל האחריות על הבניה רובצת על כתפיכם, על כל המשתמע מכך.

אני פחות אתעכב על נושא ההיתרים והאישורים, כי לא לשם כך התכנסנו. אני אסביר את הנקודות שחשוב לדעת מבחינת ההבדלים במשכנתא.

מהם ההבדלים בין שני סוגי המשכנתאות?

יש כמה הבדלים מאוד משמעותיים בין לקיחת משכנתא עבור בית יד שניה / מקבלן, ללקיחת משכנתא עבור בניה עצמית. אנסה להציג את הרוב המכריע:

עלות המגרש

הבנקים יתנו לכם משכנתא על מנת לרכוש את המגרש, לפני תחילת הבניה. כדי לקנות את המגרש לא תצטרכו להציג היתרי בניה, כי המימון ניתן אך ורק לקנית המגרש. הרגולציה החלה על אחוזי המימון לדירה, תקפה גם על משכנתא למגרש. אבל חשוב לדעת שהבנקים לא נוטים לתת  75% מימון עבור רכישת מגרש. הסיבה לכך היא פשוטה, אם לא תוכלו לעמוד בהחזרים של המשכנתא, לבנק יהיה הרבה יותר קשה לממש מגרש מאשר דירה רגילה.

עלויות הבנייה

כדי לקחת משכנתא לבניה עצמה, כבר כן תצטרכו להביא את כל היתרי הבניה והאישורים. ההיתרים המדוברים אלה ההיתרים שקיבלתם מהרשות המקומית עבור הבניה, המאשרים את תכניות הבניה שהצגתם להם. בלי אישורים והיתרים, לא תוכלו לקבל משכנתא. בנוסף, הבנקים יבקשו לראות הסכם עם קבלן מבצע, מפקח על הבניה וכו'.

אחוז המימון

כבר אמרתי שניתן לקחת עד 75% מימון לרכישת קרקע, אבל הבנקים לא אוהבים את זה. אותו דבר בבניה. בתכל'ס, הבנקים יכולים לתת אחוז מימון גבוה אבל הם לא יעשו את זה. אם ברכישה של הקרקע אמרתי שהסיבה היא בעיה במימוש במקרה שלא תפרעו את התשלומים, כאן השיקול הוא אחר. הבנקים מניחים (ורוב הזמן הם גם צודקים), שהעלות של הבניה תהיה יותר גבוהה ממה שחשבתם ולכן, הם מעדיפים להשאיר כמה אחוזים ליתר בטחון. אם למשל הבניה המתוכננת היא בעלות של מיליון ₪, הבנק יעדיף לאשר לכם 60% מימון בצורה כזאת, אם יתברר שתצטרכו יותר הוא יוכל לתת לכם את ההפרש. ברור שהבנק לא חייב לאשר לכם את הפער. אבל גם הוא בדיוק כמוכם, רוצה לראות את הבית עומד על תילו וממושכן אליו.

שחרור הכסף

זה כנראה ההבדל הכי גדול בין בניה עצמית לרכישה רגילה.

בניגוד לקניה רגילה של בית, בבניה עצמית לא תקבלו את הכסף בבת אחת, אלא במספר פעימות. ההיגיון הוא שאתם לא צריכים את כל הכסף בת אחת, אלא לפי קצב הבניה. לכן כדי למנוע בזבוז של כסף יקר, הבנק משחרר את המשכנתא בפעימות. שחרור הכסף בפעימות לא רלוונטי לשלב רכישת הקרקע בו אתם מעבירים למוכר את כל הסכום, אלא מתייחס רק לשלב הבניה, בו כל קבלן מקבל את הכסף שלו בזמן אחר. 

מן בסתם, הקבלן של השלד יקבל את הכסף שלו ראשון. לכן הבנק יעביר לכם את הכסף (אתם מקבלים את הכסף, לא הקבלן) עבור שלב השלד בלבד. 

אחרי כל שלב, הבנק שולח שמאי לוודא שהעבודה אכן בוצעה ורק אחר כך ייתן לכם את הכסף תמורתה. חשוב לדעת שאת הכסף מקבלים בגמר העבודה ולא בהתחלה.

חשוב לזכור, הכסף שתקבלו עבור כל שלב, הוא בהתאם לאחוז המימון שאושר לכם. אם העלות הכוללת של בניית השלד היא 300,000 ₪ ואושר לכם 60% מימון, תוכלו לקבל 180,000 ₪ בלבד. את שאר הכסף תצטרכו להביא מהבית. 

התמהיל של המשכנתא

בגלל שכספי המשכנתא ניתנים בפעימות, יש מגבלה על תמהיל שניתן להרכיב. את המסלולים עם הריביות הקבועות, תוכלו לקחת רק עד לשחרור הראשון. לאחר מכן, תהיו חייבים לקחת מסלולי משכנתא בריבית משתנה. 

דוגמא:

אם אתם לוקחים 900,000 ₪ משכנתא מחלקים אותה ל- 1/3 פריים, 1/3 קבועה לא צמודה ו 1/3 משתנה כל חמש שנים.

את ה 1/3 של הריבית הקבועה הלא צמודה, תוכלו לקבל רק עד השחרור הראשון של הכסף בגלל שזוהי ריבית קבועה שאי אפשר לחשב כמה היא תהיה בעתיד. 

בניגוד לריבית הקבועה הלא צמודה, את המסלולים בריבית משתנה תוכלו לקחת גם בשחרורים הבאים. הבנק יודע להעריך את הריבית המשתנה בעתיד. קחו למשל את חלק הפריים, יש לכם מרווח של פריים מינוס חצי, הבנק יכול לדעת (בערך.. אבל מאוד קרוב למציאות) כמה תהיה הריבית אפילו עוד 20 שנה, בגלל שהפריים הוא סוג של עוגן עליו הבנק מתבסס.

ההמלצות שלי

עלות הבנייה

תכננו את ההוצאות בקפידה, בעזרת אנשי מקצוע. קחו כל פרט בחשבון, אפילו הקטן ביותר. אחרי שעשיתם הערכת עלויות, הוסיפו 10-20 אחוז מרווח בטחון שיהיה לכם מול הבנק (אם חישבתם שאתם צריכים מיליון ₪, קחו בחשבון סטייה של 20% מההערכה שלכם).

תמהיל מותאם

עדיף לכם לקחת כמה שיותר ממסלול של ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) על המגרש, אחר כך, בתהליך הבניה, כבר לא תוכלו להשתמש במסלול הזה חוץ מבפעימה הראשונה. חשוב לבנות תמהיל משכנתא שלוקח בחשבון גם את המשכנתא על המגרש וגם על הבניה עצמה כדי להבין מתי לשחרר איזה סכום. יכול להיות שבסוף התהליך של הבניה תוכלו לעשות מיחזור של המשכנתא, על מנת שתתאים יותר לצרכים שלכם ליום שאחרי גמר הבניה.

קצת  קואוצ'ינג לסיום...

לבנות בית זה תהליך ארוך ומייגע, מכל הבחינות. יש לכם ים של החלטות לקבל, מיליון בעלי מקצוע לנהל, בירוקרטיות בלי סוף ועוד.

נסו להיות כמה שיותר מאוחדים ביניכם ואל תתנו לשום דבר לערער אתכם. עם כל הלחץ והעומס שיהיו בדרך, תזכרו שזה למטרה טובה שבקרוב מאוד תהיה מאחוריכם. אני מבטיחה לכם שבפעם הראשונה שתשבו על הנדנדה בגינה עם כוס קפה ותסתכלו על הבית, תבינו שכל דבר שהיה נראה כמו הר הופך לשולי ולא חשוב בדרך לבית שלכם.

 

שיהיה בהמון הצלחה.