איך לוקחים משכנתא לדירה מחולקת?
ככל שמצוקת הדיור הולכת ומחריפה, יותר ויותר אנשים משלימים עם כך שאין להם אפשרות לכסות את המשכנתא, אלא אם כן הם מחלקים את הדירה לשתיים על מנת לכסות חלק מהמשכנתא על ידי תשלום השכירות. השאלה היא האם הבנק נותן בכלל משכנתא על דירה מפוצלת.
כאשר הבנק שומע שהדירה מפוצלת, הוא לוקח צעד אחורה. בדרך כלל הבנקים לא יאהבו לתת משכנתא על דירה מפוצלת. אלא אם כן אתם לקוחות טובים ששווה לבנק לתת לכם משכנתא.
מהי ההגדרה לדירה מפוצלת?
דירה מפוצלת הכוונה לדירה אחת, הכתובה בנוסח טאבו כדירה אחת, אבל היא מחולקת ובפועל מתגוררים בה מספר דיירים בו זמנית. משום מה, למרות שהתופעה הזו הולכת ורווחת בקרב הדירות בארץ, בפועל, הרשויות לא עושות שום דבר כדי לאכוף את העניין. המרוויחים בינתיים מכל הסיפור זה מי שיש לו דירות מפוצלות.
ככל שמחירי הדיור גבוהים יותר, כך תהיה תופעת הדירות המחולקות באזור זה נפוצה יותר. ולמה? כי זה נהנה וזה לא חסר. יש פה שני צדדים שגורמים לזה לקרות. הצד של אלה שלא מסוגלים לקנות דירה ולכן הם מחפשים דוקא להשכיר וגם הצד של המשכירים שמחפשים להרוויח כמה שיותר כסף על הדירה שלהם. חשוב שתבינו כי למרות שישנם אנשים רבים שמחלקים את הדירות, על פי החוק, אסור לחלק בית ללא היתר. תארו לעצמכם שאתם קונים דירה למטרת מגורים שיש בכל קומה שני דיירים. אבל אחרי שאתם באים לגור ומגלים שכל הזמן המעלית תפוסה בגלל שבעצם יש יותר דיירים בקומה, זה כבר מתחיל להיות מעצבן. בדיוק לשם כך אוסר החוק על פיצול דירות. כי לכל בניין יש תשתית שנבנתה על פי כמות הדיירים שהולכים להיות בבניין. אבל אם בסוף יש יותר דיירים, התשתית עלולה להינזק.
משכנתא לא הולכת יחד עם חריגות בניה
בעיקרון מה שהסברנו קודם היה יותר היגיון. אבל מה שכן, רוב רובה של הבעיה זה החריגה של הבניה. כי מבחינת הבנק כאשר הוא נותן משכנתא, אם יש בדירה חריגות בניה, זה מעמיד את הכסף בסיכון ולכן, אין שום סיבה לתת כסף שהולך לעמוד בסיכון.
קחו בחשבון שאם אתם חורגים מהיתרי הבניה שלכם, לא תצליחו אחר כך למכור את הדירה למי שמעוניין לקנות אותה על ידי לקיחת משכנתא…
אילו חריגות בניה קיימות בפועל?
- דירות מחולקות.
- הסבת מרפסות לחדרים.
- חריגה במטרים.
- או כל בניה שלא קיבלתם לצורך הבניה היתר בניה מיוחד.
איזו סיבה יש לבנק לא לאשר משכנתא לדירה מחולקת?
משכנתא זו עסקה של דבר בעד דבר. אתם מביאים לבנק דירה והבנק מביא תמורת הדירה הזו כסף. אבל אם הדירה הזו לא כתובה ולא רשומה בדיוק בנסח הטאבו על פי המצב האמיתי שלה בפועל. אז משהו בתמורה של הבנק לא תקין והבנק לא מעוניין להיכנס לדין ודברים.
קחו בחשבון שאם רשות מקומית תגלה שיש לכם חריגות בניה אתם עלולים לשלם על כך קנסות גבוהים של עשרות ומאות אלפי שקלים. ואחרי ניכוי הקנסות משווי הבית שלכם, הערך האמיתי שלו בפועל עלול לרדת משמעותית. אם תנסו להימלט מהקנסות ולנסו להחזיר את הבית לקדמותו, גם הערך שלו עלול לרדת. ובקיצור מה שלא תעשו, הוצאת משכנתא לדירה כזו מורכבת יותר.
איך הבנק מגלה שהדירה מפוצלת?
כפי שאתם ודאי יודעים, הבנק שולח שמאי מטעמו כדי שיבדוק האם שווי הנכס אכן מתאים למה שחתום בחוזה של המוכרים מול הרוכשים. כאשר מגיע השמאי ורואה שהדירה מחולקת, הוא מייד מדווח על כך לבנק.
המלצה שלנו
כאשר מדובר בנדל"ן, אל תתחילו לעשות שום דבר לבד. היעזרו בשירותי יועץ משכנתאות שיוציא אתכם עם כמה שיותר רווחים מכל הסיפור הזה.
אנו מתחייבים להוציא לכם משכנתא
פנו למומחים של חברת המפתח אשדוד שיעזרו לכם בכל משעולי הדרך. כי כאשר עושים את הדרך עם מומחים, היא נעשית קלה יותר. אל תתחילו שום שלב במשכנתא באופן עצמאי כי אתם עלולים לעשות לעצמכם נזקים בלתי הפיכים עם פניות לא נכונות לבנק וכו'. הקליקו כאן לתזמון ייעוץ.
