בניית תמהיל משכנתא באשדוד
משכנתא היא השקעה לכל דבר וככזאת, הסיכונים בה חייבים להיות מפוזרים. לכן, המשכנתא נלקחת במספר מסלולים, בעלי יתרונות וחסרונות על מנת לפזר את הסיכון.
אז נכון שכדאי לקחת מספר מסלולים אבל לא פחות חשוב, צריך לדעת איזה מסלולים לקחת, כמה אחוזים מכל אחד ולכמה זמן.
הדבר החשוב ביותר לזכור הוא שאין תשובה חד משמעית לשאלה הזו. לכל אחד יש צרכים ורצונות ומה שמתאים לאחד לא מתאים לשני.
במדריך הזה אני אנסה לתת לכם כמה כללי אצבע שינחו אתכם בבניית התמהיל שלכם.
איך עושים את זה?
בשנת 2013, בנק ישראל הוציא הנחיות לבנקים למשכנתאות עם הגבלות על האחוזים שניתן לקחת מכל מסלול.
מסלולים בהם הריבית יכולה להשתנות כל פחות מ 4.5 שנים, נחשבים למסוכנים.
מסלולים בהם הריבית משתנה כל 5 שנים ומעלה או לא משתנה בכלל, נחשבים לבטוחים.
ההנחיה של בנק ישראל היא: בכל משכנתא חייב להיות לפחות 1/3 מהמסלולים הבטוחים (קבועה צמודה או קבועה לא צמודה), ומקסימום 2/3 מהמסלולים המסוכנים.
המטרה של בנק ישראל היא להגן על הלווים ממצב בו הם לא יוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא.
מסלול הפריים
שני היתרונות הבולטים של המסלול הזה הם שהוא לא צמוד למדד ואין לו עמלת פירעון מוקדם. החיסרון הוא ששינוי יחסית לא גדול בריבית בנק ישראל, עלול לגרום לקפיצה בתשלום החודשי.
מאחר ומסלול פריים הוא מסוכן, ניתן לשלב אותו במשכנתא בגובה של מקסימום 2/3 מהמשכנתא.
לכמה שנים כדאי לקחת – את מסלול הפריים כדאי לקחת למקסימום שנים. ההיגיון הוא שאת המסלולים הצמודים למדד, ננסה כמה שיותר לקצר.
ריבית קבועה צמודת מדד
זהו מסלול קצת טריקי. מצד אחד הוא יחסית בטוח כי הריבית קבועה, מצד שני הוא צמוד למדד.
לכמה שנים כדאי לקחת – הכי קצר שניתן, בגלל ההצמדה למדד.
המטרה שלנו היא לספוג כמה שפחות מדדים. מאחר ומסלול זה לא גמיש, נרצה לסיים אותו בהקדם האפשרי (תיתכן עמלת פירעון מוקדם).
ריבית משתנה צמודת מדד
מסלול זה נחשב מסוכן רק במידה ותדירות שינוי הריבית, היא פחות מ 5 שנים. לכן, אם תדירות השינוי היא כל תקופה הקטנה מ 5 שנים, ניתן לשלב את המסלול עם מסלול פריים, עד גובה 1/3 מהמשכנתא. במידה ותדירות השינוי גבוהה יותר, מסלול זה נחשב בטוח וניתן לקחת אותו מקסימום 2/3 מהמשכנתא.
לכמה שנים כדאי לקחת – מאחר והמסלול הזה צמוד למדד, עדיף לקחת אותו לכמה שפחות שנים. יחד עם זאת, כל נקודת שינוי ריבית היא גם נקודת יציאה ולכן, עמלת הפירעון המוקדם תהיה יחסית נמוכה.
ריבית קבועה לא צמודה למדד
זהו המסלול הבטוח ביותר שיש לבנקים להציע, אך גם היקר ביותר.
הריבית נשארת קבועה לאורך כל חיי המשכנתא וההלוואה לא צמודה למדד.
החיסרון הגדול הוא הריבית היקרה יחסית לשאר המסלולים.
לכמה שנים כדאי לקחת – לכדאי לקחת אותו לכחצי מהתקופה. אם ניקח אותו לזמן ארוך מדי הריביות יהיו גבוהות, ואם ניקח אותו למעט מדי זמן, ההחזר החודשי יהיה גבוה מאוד.
מט"ח
מסלול זה מומלץ לאנשים בעלי זיקה למטבע חוץ. שכר במט"ח או השקעות בחו"ל. אנשים שאין להם קשר למטבע חוץ, עדיף לא להתקרב.
לסיכום,
מה שהגדרתי פה אלו כמובן קווים כלליים. כל אחד צריך להתאים לעצמו את התמהיל בהתאם לרצונות ולצרכים שלו.
אני מאוד ממליצה להיעזר ביועץ משכנתאות (ולא, חברים שלקחו משכנתא לפני חודשיים הם לא יועצי משכנתאות). במידה שהחלטתם שלא, עשו סקר בין מספר בנקים על מנת לשמוע את דעתם של אנשים שמבינים את הנושא. אך חשוב לזכור, שהאינטרס שלהם בסופו של דבר הוא האינטרס של הבנק ולא שלכם.
אחרי ששמעתם כמה שיותר דעות, תנסו לבנות לעצמכם את התמהיל שאתם רוצים ועם התמהיל הבסיסי הזה, להתחיל לעשות סקר שוק.
