משכנתא למשדרגי דיור באשדוד
אם אתם מתכננים למכור את הדירה הנוכחית שלכם ולרכוש דירה גדולה ומרווחת יותר, אז גם אתם נכנסים בקטגוריה של משפרי דיור שבגדול, אף אחד לא דואג לה.
קבוצת משפרי הדיור מונה כ 60-70 אלף בתי אב בישראל, שלא יכולות ליהנות ממבצעים והנחות כמו מחיר למשתכן אלא צריכות להביא את הכסף מה שנקרא, מהבית.
לדוגמא:
משפחה שמעוניינת לשפר דיור. בני המשפחה מוכרים את הדירה ברשותם במחיר של 1.6 מיליון ₪ ומעוניינים לקנות דירה בשווי של 2 מיליון ₪.
על הדירה הנוכחית יש להם משכנתא בגובה של 300,000 ₪ ואת ההפרש (400,000 ש"ח) הם יצטרכו לממן על ידי משכנתא חדשה. כלומר, אחרי הקניה תהיה להם דירה ששווה 2 מיליון ₪ ומשכנתא בגובה 700,000 ₪.
אבל, תקופת הביניים היא לא פשוטה בכלל. מה עושים במצב בו המשפחה קנתה את הבית החדש לפני שמכרה את הבית הקודם?
דבר ראשון, יש את עניין המיסוי. ברגע שרוכשים דירה נוספת לפני שמוכרים את הקודמת, זה אומר שבאותו זמן יש לכם שתי דירות. מבחינת רשות המס אתם משקיעים ולכן, המס יהיה גבוה יותר. לא להילחץ.. הם מודעים לרגישות של העניין ולכן, הם נותנים שהות של 18 חודשים כדי למכור את הבית הקודם ולא להיחשב כבעלים של שתי דירות.
דבר שני, יש פה בעיה של כסף. צריך לשלם את המשכנתא הקודמת וגם את המשכנתא החדשה. איך מתמודדים עם זה?
אז יש לבעיה הזו מספר פתרונות:
הלוואת גישור
הלוואה זו היא הלוואה לטווח בינוני וקצר (עד 3 שנים), והיא עוזרת לכם לשלם על הדירה החדשה עד שתמכרו את הדירה הקודמת. הבעיה עם הלוואות גישור היא שהן יקרות יותר מהמשכנתא בכמה אחוזים. לכן עדיף להימנע ממנה ככל האפשר ולקחת אותה רק אם באמת אין ברירה אחרת. ההלוואה הזו נלקחת כשהדירה החדשה משמשת כבטוחה להלוואה והבנק מתייחס להלוואה הזו כמימון זמני.
להלוואת גישור יש מספר מסלולים אפשריים. מאחר וההלוואה הזו היא לא חלק מהמשכנתא, לא חלות עליה הגבלות הקיימות על מסלולי המשכנתאות.
גם עבור הלוואת גישור כדאי להתייעץ עם איש מקצוע, על מנת להוזיל כמה שניתן את העלויות הצפויות.
אוקיי, לסיכום: לקחתם את הלוואת הגישור, רכשתם את הדירה החדשה, מכרתם את הקודמת, סגרתם את הלוואת הגישור. עכשיו נשארתם עם שתי משכנתאות, מה עושים עם זה?
זה הזמן לגרירת משכנתא.
גרירת משכנתא
גרירת משכנתא היא בעצם העברה של המשכנתא הקיימת כמו שהיא, לנכס אחר. הרי הנכס משמש כבטוחה להלוואה. בגרירה, בעצם מסירים את השעבוד מהנכס הקיים ומעבירים אותו לנכס החדש.
העניין עם גרירת משכנתא, שהתהליך הוא כמו תהליך של לקיחת משכנתא חדשה. גם במקרה הזה תצטרכו להביא את כל הניירת הנדרשת לקבלת אישור עקרוני. בסוף התהליך, תחתמו עם הבנק שלכם על הסכם משכנתא חדש. הבנקים מאפשרים לבצע גרירות כנגד פיקדונות המנהלים אצלם כרגע או יתנהלו בעתיד. בנוסף, אפשר לבצע גרירת משכנתא כנגד ערבות בנקאית.
לא בכל מצב כדאי לגרור משכנתא. אם המשכנתא שלכם היא בתנאים לא טובים, אז מן הסתם כדאי למחזר אותה לתנאים טובים יותר. אבל אם התנאים שקיבלתם בעבר, טובים יותר ממה שתוכלו לקבל בתנאי השוק היום, תגררו אותה כמו שהיא. במידה ותחליטו למחזר תהיה לכם בעצם משכנתא אחת גדולה הכוללת גם את הישנה וגם את החדשה.
לפני שמוכרים נכס, כדאי מאוד לבדוק האם שווה לכם לגרור את המשכנתא הקיימת או ל מחזר אותה. המחזור יכול להיות משמעותי מאוד כאשר יש שינויים גדולים, גם במשק וגם במצב האישי של הלווים: שינוי דרמטי בריביות במשק, שינויים בשכר וכו'.
מה זה גרייס?
דמיינו סיטואציה: כבר קניתם דירה, אבל עדיין לא מכרתם את הדירה הקודמת. הבעיה היא שלקחתם משכנתא על הדירה החדשה. כשתמכרו את הדירה הישנה, תחסלו את המשכנתא שלקחתם עליה.
אבל למה להתנהל בצורה כזו? כדי להימנע מתקופה בה תשלמו שתי משכנתאות (גם על הדירה הישנה וגם על החדשה), תוכלו לבקש מהבנק תקופת גרייס.
תקופת גרייס זוהי בעצם דחייה של תחילת התשלומים עבור המשכנתא החדשה. הדחייה מבוקשת עד למכירת הדירה הראשונה או, עד קבלת הכסף מהרוכש וסגירת המשכנתא הישנה.
