מילון מושגים
משכנתא היא מוצר פיננסי מסובך, המכיל בתוכו המון מושגים ומילים שאנחנו לא תמיד מבינים. הכנתי לכם מילון מושגים, על מנת לפשט את הדברים כמה שיותר.
אז בואו נתחיל…
אדמות מנהל:
אדמות מינהל הן אדמות השייכות למנהל מקרקעי ישראל.
מינהל מקרקעי ישראל הוא הגוף הרגולטיבי במדינה, האחראי על רישום שעבודים על קרקעות. בנוסף, הוא המוסד המשפטי האמון על הסדר של תשלומי החכירה. חכירה היא בעצם השכרת השטח מהמינהל לתקופה של 49 או, 99 שנים. הבנקים למשכנתאות מתייחסים למנהל מקרקעי ישראל כמו לטאבו.
אובליגו:
הכוונה היא לסך ההתחייבויות הקיימות על שמנו. מסגרות בחשבון, כרטיסי אשראי, הלוואות, משכנתאות וכו'.
אחוז מימון:
הכוונה היא לאחוז מערך הנכס אותו אנו מממנים בעזרת המשכנתא. למשל: אם אני רוכשת דירה בשווי מיליון ₪, ויש לי 500,000 ₪ הון עצמי, אחוז המימון שלי הוא 50% (500,000 ₪ מתוך מיליון ₪).
אין כיסוי מספיק – אכ"מ:
צ'ק הניתן על ידי בעל החשבון ומסורב בבנק. הסיבה לסירוב היא שלבעל החשבון אין מספיק כסף כדי לשלם. אם נתתי למישהו צ'ק על סך 1,000 ₪ ויש לי בחשבון 500 ₪, הצ'ק יחזור מסיבת אכ"מ.
איגרת חוב – אג"ח:
זוהי שיטה של גופים מוסדיים וממשלות לגייס כסף. הציבור נותן לגוף המנפיק "הלוואה", ומקבל ממנו התחייבות (האגרת) להחזיר את הכסף אחרי זמן נקוב עם תוספת ריבית נקובה. ניתן למכור ולקנות אג"ח, הכסף ישולם למחזיק האגרת. בנק מזרחי טפחות ובנק הפועלים משתמשים באגרת חוב מסוג "גליל" על מנת לתת ריבית בסיסית למסלולים משתנים במשכנתאות.
אינפלציה:
זהו מונח כלכלי אשר משמעותו עלייה מתמשכת ברמת המחירים בשוק מסוים. בישראל היו הרבה עליות ומורדות בשיעור האינפלציה במהלך השנים. השיא שלה היה בין השנים 1980-1985, בהן היא הגיעה לרמה של 445%!! (כלומר, תוך שנה המחירים עלו פי ארבע וחצי) בשנת 1984. האינפלציה נמדדת בעזרת מדד הנקרא "מדד המחירים לצרכן".
למדד זה יש השפעה מכרעת על המשכנתאות והוא הרבה יותר משמעותי מהריבית על המשכנתא. נכון להיום היעד של בנק ישראל עומד על 1-3 אחוז בשנה.
אישור הכנסות רואה חשבון:
רלוונטי לעצמאיים. לעצמאיים אין תלושי שכר ולכן, כשהם ירצו לקחת משכנתא הם יצטרכו להמציא מרואה החשבון שלהם אישור על רמת ההכנסה נטו באותה שנת מס, ובשנה הקודמת לה. אישור זה מציין מה רמת ההכנסה נטו של הלקוח.
אישור זכויות במקרקעין:
זהו מסמך משפטי המונפק על ידי לשכת מקרקעי ישראל בו מפורטים כל הנתונים הרלוונטיים לגבי הנכס. מי הם בעלי הזכויות, שעבודים (במידה ויש), הערות אזהרה, עיקולים וכו'. אם הנכס רשום במנהל, בתהליך הרכישה תצטרכו להוציא מהמנהל עוד אישור הנקרא "הודעה על רישום זכות בנכס" עבור הבנקים למשכנתאות.
אישור עקרוני למשכנתא:
זהו אישור שהבנק מנפיק לאחר בדיקה ראשונית של העסקה והנכס. האישור העקרוני הראשוני לא מחייב (לא את הבנק ולא את הלקוח) עד שהבנק לא קיבל את כל המסמכים המדרשים לבדיקה מעמיקה. בנוסף. צריך להתקבל אישור מהמחלקה המשפטית של הבנק שהנכס נבדק והוא תקין מבחינה משפטית וניתן לשעבוד.
ארביטראז':
ארביטראז' זה ניצול למטרת רווח של פער מחירים עבור מוצר מסוים, בין שני שווקים או יותר. פעולה פשוטה של ארביטראז' זה קניית המוצר בשוק הזול יותר ומכירתו בשוק היקר יותר- הרווח שלי נקרא ארביטראז'. פעולה מורכבת יותר היא רכישה של מספר נכסים, המתקזזים אחד עם השני המשאירים למשקיע רווח.
ארנונה:
ארנונה היא מס המוטל על ידי הרשות המקומית על התושבים, על מנת לממן את הפעילות של אותה רשות. גובה הארנונה נקבע לפי שטח הנכס, מה סוג השימוש בנכס (מגורים, משרדים, מסחר, תעשייה וכו') ומיקום הנכס (שכונת יוקרה, שכונה בעל מאפיין של תושבים במעמד סוציו אקונומי נמוך, אזור תעשיה ועוד).
בטוחה:
בטוחה היא "הקדשה" של נכס להיות ערובה לבנק, לכך שההלוואה תיפרע. הבנק בעצם משעבד את הנכס לטובתו עד תום חיי ההלוואה. במסגרת התהליך, הלווה מתחייב לא לשעבד את הנכס המשועבד לטובת גורם אחר, מבלי לקבל אישור בכתב מהבנק. במשכנתא, הנכס הנרכש מהווה בטוחה לעסקה והוא משועבד לטובת הבנק המלווה.
בטחונות נזילים:
אלו בטחונות שניתן לממש תוך זמן קצר על ידי הגוף המלווה.
בטחונות קבועים:
הם בטחונות משועבדים לאשראי ברמה השוטפת כמו: פיקדונות, צ'קים דחויים, נכסים, תזרים ועוד.
ביטוח חיים למשכנתא:
זהו ביטוח שהבנק מחייב את הלווים לקחת. במצב בו אחד הלווים נפטר, הביטוח מכסה את יתרת המשכנתא.
ביטוח מבנה למשכנתא:
ביטוח זה מספק הגנה לבנק המלווה, במידה וייגרם נזק לנכס המשמש כבטוחה להלוואה.
ביטול משכון:
זו פעולה המבוצעת ברשם המשכונות. הבנק למשכנתאות מגיש למנהל הודעה ביטול משכון חתומה על ידו. תהליך זה מבוצע לאחר סיום ההלוואה אשר נכס זה מושכן לטובתה.
בניה נמוכה:
וילה, בית צמוד קרקע, דופלקס או קוטג'.
בניה רוויה:
בניין הרשום בטאבו כבית משותף, שיש לו שתי קומות ומעלה ויש בו לפחות 4 יחידות דיור.
בנק ישראל:
זהו הבנק המרכזי של המדינה. בראש הבנק עומד נגיד בנק ישראל. חלק מתפקידיו של בנק ישראל הם: לשמור על היציבות הכלכלית של המשק בעזרת שינויים שהוא מבצע בריבית בנק ישראל. ריבית בנק ישראל היא הריבית הבסיסית סמק, ממנה נגזרת ריבית הפריים.
ברוקר:
ברוקר הוא גוף מוסדר או אדם פרטי, שמתאם עסקאות בין קונים ומוכרים. ברגע שהעסקה יוצאת לפועל, הברוקר מקבל עמלה.
גוש חלקה ותת חלקה:
הם בעצם מספר הזהות של כל נכס מקרקעין בארץ. "גוש" – הכוונה לגוש בניינים בהם ממוקם הנכס. "חלקה" מתייחס לשטח עליו נמצא הבניין בו ממוקם הנכס. ו"תת חלקה" מתייחס לנכס עצמו, לדירה עצמה. לפי נתונים אלה, ניתן להוציא נסח טאבו. הנסח ואישור הזכויות הכרחיים כשהולכים לרכוש נכס. לפני מתן משכנתא, המחלקה המשפטית של הבנק תבדוק את תקינותו המשפטית של הנכס.
גילוי נאות:
גילוי והסבר ללקוח של כל נתוני העסקה העשויים לשנות את החלטתו לגביה.
גרירת הלוואת משכנתא:
זו פעולה של שחרור נכס משעבוד, על ידי החלפתו בנכס אחר. ההלוואה נשארת בדיוק כמו שהייתה ("נגררת"), רק השעבוד עובר לנכס החדש. ישנם שני מקרים עיקריים בהם פעולה זו מבוצעת:
- במידה וללקוח יש הלוואה בתנאים טובים שכבר לא ניתן למצוא כרגע.
- במקרה בו הלקוח לא יכול לגייס משכנתא חדשה, הוא יגרור את המשכנתא הקיימת כדי לא לאבד את המימון על הנכס.
דו"ח התנהלות משכנתא:
דו"ח המפרט את התנהלות תשלומי המשכנתא בשנים עברו. בסוף כל שנה, ניתן להוציא מהבנק המלווה את הדו"ח הזה. בדו"ח יופיעו כל הפרטים הקשורים למשכנתא – שמות הלווים, פרטי ההלוואה, מוסר התשלומים של הלווים, ריביות פיגורים במידה ויש וכו'. כאשר תרצו למחזר את המשכנתא, בבנק אחר ואפילו באותו בנק, אתם תידרשו להביא את הדו"ח הזה עם מידע שנתיים אחורה. במידה ותתגלה התנהלות לא תקינה, סביר להניח שהמחזור יהיה הרבה יותר מורכב עד כדי לא אפשרי.
דו"ח יתרות לסילוק משכנתא:
דו"ח זה מפרט את המסלולים בהם נלקחה המשכנתא הקיימת, לכמה זמן נלקחה ההלוואה? כמה נשאר לנו לשלם עם ובלי עמלת פירעון מוקדם.
דו"ח זה נצרך בדרך כלל כשרוצים למחזר את המשכנתא או כשרוצים לפרוע את אחד המסלולים. בעזרת דו"ח היתרות לסילוק, נדע להחליט איזה מסלול יותר כדאי לפרוע.
דו"ח רווח והפסד:
דו"ח כספי המרכז את כל הפעילות הכספית שבוצעה בפרק זמן נתון. דו"ח זה מתייחס בדרך כלל לרבעון או לשנה.
דפלציה:
ההפך מאינפלציה. זוהי תופעה של ירידת מחירים כללית בשוק כלשהו לאורך זמן. במצב של דפלציה, כוח הקניה שלנו עולה – הכסף שלנו יכול לקנות יותר. מצב של דפלציה נגרם כתוצאה מירידת ההיצע של כסף בשוק. ירידת ההיצע גורמת לערך הכסף לעלות. מאחר והכסף שווה יותר, המחירים יורדים.
הודעת משכון:
כאשר רוכשים דירה, היא משועבדת לבנק כנגד הלוואת המשכנתא. הודעת משכון היא הודעה חתומה על ידי בעל הזכויות בנכס, אותה מעביר הבנק לרשם המשכונות. בהודעה מצוין שבעל הזכויות בנכס מוכן להעביר זמנית את זכויותיו בנכס "למשכן" לבנק והרשם מתבקש לבצע את הרישום המתאים.
הודעת פתיחת תיק:
מדובר בהתחלת התהליך מול הבנק על מנת לקבל משכנתא. כדי לפתוח תיק, צריך להעביר לבנק מספר מסמכים לבדיקה. פעולה זו כרוכה בעמלה חד פעמית.
הון עצמי:
זהו סכום הכסף אותו אתם "מביאים מהבית" כדי לרכוש נכס. ההשלמה עבור רכישת הנכס, היא המשכנתא.
הלוואת בלון:
זוהי שיטת החזר בה לכל אורך חיי ההלוואה, הלווה לא משלם כלום. בתום תקופת ההלוואה נפרעות גם הקרן וגם הריבית בבת אחת. שיטת החזר זו מיועדת לאנשים שיודעים שאמור להיכנס להם סכום כסף בטווח הקצר. הלוואות אלה הן יחסית יקרות משום שלבנק אין ביטחון שהוא אכן יקבל את הכסף בחזרה ולכן, הוא מפצה את עצמו על ידי ריבית גבוהה.
הלוואת זכאות:
זוהי הטבה במשכנתא לרכישת נכסים הניתנת על ידי משרד השיכון והבינוי לאנשים שנמצאו זכאים בלבד. מה גובה ההלוואה, התנאים והריבית המופחתת, נקבעים על ידי קריטריונים שקבע משרד השיכון. הזכאות מחושבת לפי נקודות שלוקחות בחשבון כל מיני פרמטרים כגון: מצב משפחתי, מספר ילדים, לפי החלטת ממשלה, ישנה עדיפות לעולים חדשים ולאזורים מסוימים בארץ. ההלוואה הינה צמודה למדד ובריבית קבועה.
היתרונות שלה הם כמובן התנאים האטרקטיביים, ביטול עמלת פירעון מוקדם וכמובן חיסכון משמעותי במשכנתא.
הסבת ערבות בנקאית:
אם הלווה לא עומד בהתחייבויות התשלום של המשכנתא, הזכויות שלו עוברות לבנק שנתן לו את המשכנתא כבטוחה, לתשלום ההלוואה.
הסכם פיתוח:
זהו אישור בכתב הניתן ממנהל מקרקעי ישראל, הנותן אישור לבניה על הקרקע, עד לתאריך המצוין באישור.
הערת אזהרה:
רישום הערת אזהרה בטאבו, מתריעה שקיימת משכנתא על הנכס והוא ממושכן לטובת הבנק. באמצעות הערה זו, הבנק מונע מהלווה למכור את הדירה לפני תום תקופת המשכנתא. יתרה מכך, הערת אהרה מעידה על ביצוע עסקה בנכס מסוים. היא באה למנוע מצב בו בעל נכס ימכור את אותו נכס למספר רוכשים שונים.
הצמדה למדד:
כאשר מסלול מסוים במשכנתא צמוד למדד, יתרת הקרן תשתנה בהתאם לשינויים במדד המחירים לצרכן.
הצהרה על רכישת זכות במקרקעין:
כל אדם שרוכש נכס, חייב להגיש הצהרה חתומה למשרד השיכון והבינוי שהוא רכש נכס והזכויות עוברות אליו. את ההצהרה הזו נדרש על פי חוק להגיש עד 40 יום מיום חתימת העסקה.
ועדה בין משרדית למחיקת חובות:
זוהי ועדה השנה במחיקת חובות שנוצרו כתוצאה מלקיחה של הלוואת זכאות. בוועדה יושבים נציגים מהבנק המלווה, ממשרד השיכון והחשב הכללי.
חברה משכנת:
זוהי חברה שרישום הנכס הוא בתחומי אחריותה. כאשר הקבלן מסיים לבנות את הנכס, עורך הדין שלו אחראי לרשום את הנכס בטאבו/ מנהל מקרקעי ישראל על שם הרוכשים.
חיתום:
תהליך בדיקת נתוני אשראי ובדיקת רמת הסיכון שהבנק המלווה עושה ללקוח הפוטנציאלי
טאבו:
לשכת מקרקעי ישראל. גוף זה רושם את כל נכסי הנדל"ן בישראל. כל עסקת מכר, תקבל תוקף חוקי רק אחרי שתירשם בטאבו.
יועץ משכנתאות:
תפקידו של היועץ משכנתאות הפרטי, הוא להתאים ללקוח את המשכנתא הטובה ביותר עבורו. חלק מתפקידיו הם: לערוך סקר שוק, לבנות תמהיל משכנתא המותאם אישית ללקוח, ובגדול, לחסוך לו כסף וזמן.
יכולת החזר:
הסכום המקסימלי אותו יכול הלקוח להחזיר כל חודש על חשבון המשכנתא. יכולת ההחזר נגזרת מהשכר ומעוד מספר פרמטרים.
ייפוי כח נוטריוני:
כל עסקת מקרקעין, חייבת חתימה של נוטריון.
כתב התחייבות לרישום משכנתא:
זהו טופס עליו חותם מוכר הנכס, בו הוא מתחייב לרשום משכנתא לטובת הבנק המלווה של הקונה. הנכס עדיין רשום על המוכר אך לאחר חתימה על טופס זה, יהיה ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת הקונה.
הטופס מאומת ונחתם על ידי עורך דין.
לוח סילוקין:
טבלה המפרטת את כל התשלומים העתידיים על חשבון ההלוואה. מופיע בה: החזר חודשי כולל, סכום על חשבון הקרן, סכום על חשבון הריבית ויתרת חוב.
לוח קרן שווה:
בשיטת החזר של קרן שווה, התשלום החודשי עבור הקרן הוא קבוע ותשלום הריבית משתנה. התשלומים הראשונים מכילים קרן גבוהה יחסית אך התשלום יורד בהדרגה. שיטת החזר זו היא זולה יותר מאשר לוח שפיצר.
לוח שפיצר:
זוהי שיטה נוספת לביצוע תשלומי המשכנתא. בשיטה זו, ההחזר החודשי הוא קבוע, ורכיבי הקרן והריבית משתנים בתוך הסכום. ככל שהזמן עובר יתרת הקרן עולה ויתרת הריבית פוחתת. היתרון בשיטת החזר זו היא שהתשלומים קבועים וידועים מראש.
מדד המחירים לצרכן:
זהו המדד המחשב את שינוי המחירים עבור הצרכנים. המדד מכיל בתוכו את הצריכה של משפחה ממוצעת בישראל עבור 10 תחומים כגון: דיור, ביגוד, הלבשה, בריאות ועוד. מדד זה מפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ב- 15 לכל חודש. אחד השימושים הנפוצים ביותר במדד, הוא הצמדת המשכנתאות וההלוואות למדד.
מדד תשומות הבניה:
זהו מדד העוקב אחר שינוי המחירים של עלויות הבניה. חלק מהגורמים הנלקחים בחשבון: חומרי גלם, עלויות שירותים ועוד. גם מדד זה מפורסם ב-15 לכל חודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. מדד זה נמצא בעליה מתמדת בשנים האחרונות. בניגוד למדד המחירים לצרכן, לא ניתן להרוויח ממנו או לגדר אותו כלומר, לרוכשי הדירות אין אפשרות להתגונן מפני עלית המדד.
מחזור משכנתא:
זהו תהליך של פירעון משכנתא על ידי לקיחת משכנתא חדשה. המטרה של תהליך זה היא להיטיב את התנאים של המשכנתא מבחינת: הקטנת ההחזר החודשי, קיצור השנים, הקטנת אחוזי הריבית ועוד. למרות שברוב המקרים ישנה עמלת פירעון מוקדם, המחזור יכול להיות כדאי ולחסוך לכם הרבה כסף.
מכתב החרגה:
כאשר לקוח רוכש דירה מקבלן בפרויקט מלווה, הבנק המלווה נותן לקבלן בתום הבניה אישור, שהנכס נקי משעבודים. את האישור הקבלן מעביר לרוכש.
העברת המכתב לרוכש לא נעשית באופן אוטומטי וצריך לדרוש את זה (אפילו שיהיה כתוב בחוזה), על מנת להימנע מבעיות ברישום הנכס בטאבו.
מכתב כוונות:
זהו מכתב אותו מוציא הבנק למשכנתאות, המפרט את יתרת התשלומים על המשכנתא של מוכר הנכס. הבנק מוציא מכתב זה במצב בו הרוכש מעוניין לשלם את כספי הקנייה ישירות לחשבון של המוכר בבנק למשכנתאות.
מס רכישה:
על כל קניה של נכס נדל"ן, נדרש לשלם לרשויות המס. גובה המס הוא משתנה ותלוי במספר פרמטרים. ישנם מקרים בהם ניתן להקטין את תשלום המס ואפילו לקבל פטור מלא. הרוכש חייב לשלם את המס עד 50 יום לאחר חתימת החוזה, אחרת יתווספו לסכום ריביות והצמדות.
מסלול משכנתא:
אלו התנאים לפירעון ההלוואה לכל אורך חיי ההלוואה. יש כמה סוגים של מסלולים והשוני העיקרי הוא צורת ההחזר ורמת הריביות. הלווה צריך לבחור את המסלולים המתאימים לו, בדרך כלל בעזרתו של יועץ משכנתאות, לפי המצב האישי שלו ולפי תנאי השוק.
משכנתא:
הלוואה המיועדת לרכישת נדל"ן. הרוכש משעבד את הנכס לטובת הבנק המלווה, אך הוא עדיין רשום כבעלים. היתרון במשכנתא על פני הלוואות רגילות היא תקופת ההלוואה (4-30 שנים) ואחוזי הריבית הנמוכים יחסית. משכנתא מורכבת ממספר מסלולים הנבחרים על ידי רוכש הנכס.
משכנתא הפוכה:
משכנתא הפוכה זוהי משכנתא הניתנת לבעלי נכסים מבוגרים (בני 60+), כנגד שעבוד הנכס לבנק. לאורך חיי ההלוואה הלווים לא משלמים כלום, רק לאחר מותו של אחרון הלווים, היורשים יצטרכו לפרוע את ההלוואה. הלווים נשארים לגור בבית שלהם והם עדיין הבעלים של הנכס.
משכנתא חוץ בנקאית:
זוהי הלוואה הנלקחת ממוסד פיננסי שהוא לא בנק. ברוב המקרים אלו חברות ביטוח או חברות מימון. הלוואות אלה בדרך כלל יקרות יותר, מי שמשתמש בשירות הזה אלו בדרך כלל עסקים או אנשים שיש להם קושי לקבל משכנתא דרך הבנקים.
משכנתא משלימה:
משכנתא הניתנת מכספי הבנק כהשלמה להלוואת זכאות ממשרד השיכון והבינוי.
נסח טאבו:
מעין תעודת זהות של הנכס. בנסח מצוין המיקום של הנכס, מצבו המשפטי וזהות הבעלים. בדרך כלל נצטרך את נסח הטאבו בעת רכישת דירה על מנת לוודא שאין שעבודים, עיקולים ועוד. תמורת תשלום אגרה, ניתן להוציא נסח של כל נכס.
עמלת פירעון מוקדם:
בעת נתינת משכנתא ללווה, הבנק בונה על הריבית שהוא יקבל עבור תקופה מסוימת. כאשר הלווה מעונין לפרוע את ההלוואה לפני הזמן, הבנק לוקח פיצוי בדמות עמלת פירעון מוקדם. עמלה זו מורכבת ממספר עמלות:
- עמלה תפעולית- עמלה בגובה 60 ₪, שהם דמי טיפול.
- עמלת אי הודעה מוקדמת- זוהי עמלה בגובה 0.1% מההלוואה, הנגבית במידה והלווה לא נתן לבנק הודעה על פירעון לפחות 10 ימים קודם הפירעון בפועל.
- עמלת היוון- כאשר לקוח חותם על משכנתא, הוא בעצם מתחייב לשלם לבנק ריבית מסוימת. כאשר הוא מחליט לפרוע את המשכנתא מוקדם מהצפוי, הבנק "מפסיד" את הריבית העתידית שהוא היה אמור לקבל. גובה עמלת ההיוון הוא הפער בין הריבית הנוכחית בשוק, לבין הריביות הקבועות במשכנתא. לכן, לקוח שבא לפרוע את המשכנתא שלו, ישלם את עמלת ההיוון רק בתנאי שהריבית במשק נמוכה יותר מריביות המשכנתא.
- עמלת מדד ממוצע- עמלה הקיימת במסלולים צמודי מדד. את עמלה זו ישלם לווה שפורע את המשכנתא שלו בין ה-1 ל-15 לחודש (לפני מועד פרסום המדד החדש).
ערב תומך:
אבא, אמא, אח, אחות, ילד, ילדה של הלווה, הלוקח על עצמו חלק מההחזר החודשי עבור המשכנתא.
ערבים:
במצב בו הבנק מזהה כי הלקוח הוא בעל סיכון גבוה יותר (בגלל גיל או מצב כלכלי) או כאשר אחוז המימון (בדרך כלל 70% ומעלה), הוא יכול לבקש החתמה של ערב כבטוחה נוספת להלוואה. בנוסף לשעבוד הנכס. כאשר יש סבירות שהבנק יסרב לבקשה ללא ערבים, כדאי להציג אותם כבר בפגישה הראשונית עם הבנק. הערב, כשמו כן הוא – ערב לכך שההלוואה תשולם. במידה ולא, הוא יישא בתשלומים עבור ההלוואה.
ערבות חוק מכר:
מטרתה של הערבות היא להבטיח שהקבלן לא "יברח עם הכסף" ולא יספק את הדירה. הערבות אומרת כי במועד חתימת החוזה, לא ישולם לקבלן יותר מ – 15% מערך הנכס. במידה ויש צורך לשלם יותר, הכסף יישמר בנאמנות אצל עו"ד.
פיצוי מוסכם:
פיצוי מוסכם זהו סכום שנקבע מראש בין הצדדים, שהצד המפר ישלם לצד המקיים במקרה של הפרת חוזה. המטרה של פיצוי זה היא ליצור הרתעה מהפרת חוזים ובנוסף, להגן על הצדדים הנפגעים מהפרות אלה.
פרצלציה:
זוהי חלוקה של שטח, למספר שטחים קטנים. אחרי החלוקה ניתן לרשום כל אחד מהשטחים בטאבו. התהליך ההפוך, רה- פרצלציה, נועד לאחד מספר שטחים קטנים לשטח אחד כדי לפתח אותו.
קרן משכנתא:
זהו סכום המשכנתא שקיבלתם מהבנק, ללא ריביות והצמדות.
ריבית לייבור:
זוהי הריבית המשמשת לתמחור הלוואות בין בנקאיות בטווח הקצר בחו"ל.
ריבית דריבית:
ריבית המחושבת גם על הריבית שהצטברה ולא רק על הקרן.
ריבית מתואמת (אפקטיבית):
זו הריבית המשולמת בפועל לאחר חישוב כל העמלות והתשלומים הנלווים. לכן היא גם גבוהה יותר מהריבית המופיעה במסמכי המשכנתא. הריבית האפקטיבית משוקללת בהחזר החודשי בדרך כלל.
ריבית נקובה (נומינלית):
הריבית השנתית שנקבעה בזמן קבלת המשכנתא, ללא התחשבות בעמלות ובהצמדות למדד.
ריבית סאב פריים:
זוהי ריבית המשמשת את הבנקים בחו"ל לתמחר לקוחות בעלי סיכון גבוה. ריבית זו בדרך כלל גבוהה יותר מריבית הפריים.
רשם המשכונות:
גוף מטעם משרד המשפטים האחראי, על רישום כל הנכסים הממושכנים. דרך הרשם, ניתן לבדוק האם נכס ממושכן לבנק כלשהו.
שטר מכר:
תעודה אותה מוציאה לשכת מקרקעי ישראל, המאשרת העברת בעלות (ביצוע מכירה) בין שני צדדים. השטר נחתם ומאומת על ידי עורך דין המפרט את פרטי הנכס ואת פרטי הצדדים בעסקה.
שטר משכנתא:
זהו מסמך המשמש כאישור חוקי לכך שהנכס משועבד לבנק המלווה עד ליום סיום המשכנתא. הרישום נעשה בטאבו וכרוך באגרה. בשטר המשכנתא מפורטים: פרטי הנכס, פרטי בעל המשכנתא והבנק המלווה וכל פרטי ההלוואה.
שעבוד נכס:
השעבוד משמש לבנק כבטוחה להחזר ההלוואה. רישום השעבוד מתבצע בטאבו. במצב בו הלווה לא יכול לפרוע את תשלומי המשכנתא, לבנק יש אפשרות לממש את השעבוד קרי, למכור את הנכס ולפרוע את ההלוואה.
שמאות:
הערכת שווי השוק של נכס נדל"ני מסוים. כחלק מתהליך קבלת המשכנתא, הבנק ידרוש מהלווים לבצע שמאות על הנכס. הבנק יראה את שווי הנכס לפי הערכת השמאי ולפי המחיר הקבוע בחוזה ויקבע את גובה ההלוואה לפי הנמוך מביניהם.
תחנות יציאה:
אלו נקודות בהן הלווה יכול לפרוע את המשכנתא או חלק ממנה, ללא עמלת פירעון מוקדם. בנקודות אלו בדרך כלל גם מתבצע עדכון לריביות.
תמהיל משכנתא:
סך כל המרכיבים מהם מורכבת הלוואת המשכנתא. החלקים הנלקחים בחשבון בתמהיל הם: סכום ההלוואה, אורך ההלוואה וריבית. בדרך כלל נהוג להפריד את המשכנתא למספר מסלולים, כל אחד עם היתרונות והחסרונות שלו על מנת להתאים את המשכנתא באופן הטוב והאישי ביותר ללווה.
חיסכון במשכנתא הכוונה, יצירת התמהיל הטוב ביותר ביחס למצבו הפיננסי של הלווה.
תעודת זכאות:
זוהי תעודה הניתנת ממשרד הבינוי והשיכון, המעידה על זכאות לעזרה מהמדינה לרכישת נכס. ישנם מספר קריטריונים בהם הלווים צריכים לעמוד על מנת לקבל את תעודת הזכאות כל קריטריון מזכה במספר נקודות מסוים. גובה המימון משתנה לפי מספר הנקודות המצטברות בקריטריונים.
ניתן להגיש בקשה לתעודת זכאות בכל בנק למשכנתאות. הם יעבירו את כל הניירת הנדרשת למשרד הבינוי והשיכון, שיבחן את המקרה ויחזיר את תעודת הזכאות לבנק. התהליך כרוך בעמלה.
