מחיר למשתכן באשדוד

תוכנית "מחיר למשתכן" הייתה ספינת הדגל של שר האוצר לשעבר, משה כחלון. המטרה הייתה שאנשים יוכלו לרכוש דירות, עם הון עצמי מינימלי.

ישנן המון שאלות שצצות בנוגע למחיר למשתכן, בעקבות השוני בין תוכנית זו לרכישת דירה רגילה.

מאחר ומידע על משכנתא רגילה יש בשפע, אני רוצה להתרכז במשכנתא עבור רכישת נכס במחיר למשתכן. מהם ההבדלים  ברכישת נכס רגיל? איך מתבצע התהליך, מה קריטי לבדוק ואיך לוקחים משכנתא בצורה נכונה וטובה במחיר למשתכן.

אז בואו נתחיל…

אחוז מימון, מהו?

אחוז מימון הכוונה, לאחוז מהמחיר של הנכס אותו יממן הבנק. 

אלו אחוזי המימון הניתנים עבור רכישה רגילה של נכס:

  • רוכשי דירה ראשונה – עד 75% מימון.
  • משפרי דיור (מוכר נכס וקונה נכס)- עד 70% מימון
  • קוני דירה נוספת – עד % מימון
  • הלוואה לכל מטרה (כנגד שיעבוד נכס קיים)- עד 50% מימון.

מן הסתם, אדם שקונה דירה דרך מחיר למשתכן הוא רוכש דירה ראשונה ולכן, הוא זכאי לעד 75% מימון.

אני בטוחה שלא ידעתם שגם כאן ניתן לקבל עד מקסימום של 75% מימון, אבל ההבדל הגדול הוא ש 75% מחושבים מערך הנכס בשוק החופשי ולא במחיר של מחיר למשתכן.

דוגמא:

לקוח קונה דירה במחיר של מיליון ₪. זה אומר שהוא יכול לקבל עד 75% מימון כלומר, 750,000 ₪. אבל במחיר למשתכן, המחיר המבוקש הוא לא המחיר האמיתי של הנכס (המחיר המבוקש בשוק החופשי). בשוק החופשי ערך הנכס הוא 1.2 מיליון ₪. זה אומר שהלקוח יכול לקבל 75% מ 1.2 מיליון ₪ (המחיר שקבע השמאי הממשלתי) ולא מ- 1 מיליון ₪.

זה אומר שהוא יוכל לקבל 900,000 ₪ משכנתא והוא יצטרך רק 100,000 ₪ הון עצמי.

במספרים:

מחיר במחיר למשתכן – 1,000,000 ₪

מחיר שוק (לפי השמאי הממשלתי)- 1,200,000 ₪

75% ממחיר השוק – 900,000 ₪

הון עצמי נדרש – 100,000 ₪.

זוהי בשורה ענקית עבור המון אנשים. עד עכשיו כדי לרכוש דירה היה צריך להביא לפחות 250,000 ₪ הון עצמי, מה שהשאיר מחוץ למשחק הרבה מאוד אנשים. 

מי מקבל מענק מחיר למשתכן?

בנוסף, המדינה נותנת מענקים לרוכשי דירות בפריפריה. המענק עומד על 40,000 ₪ לדירה בישובים הבאים: אשקלון, אילת, חריש, עפולה, נהריה, שלומי ורכסים. ומענק של 60,000 ₪ עבור הישובים הבאים: דימונה, אופקים, חצור הגלילית, ירוחם, טבריה, מגדל העמק, מצפה רמון, מעלות תרשיחא, נצרת עילית, נצרת, נתיבות, ערד, סכנין, שדרות וקריית שמונה.

כלומר, המחיר של הדירה במחיר למשתכן הוא לפני קבלת המענק. עד נובמבר 2017, המענק היה מתקבל בשתי פעימות אחרי תשלום ההון העצמי. אך בנובמבר 2017, חדוה בר, המפקחת על הבנקים דאז החליטה, שיהיה ניתן להחשיב את המענק כחלק מההון העצמי של הקונים.

האם יש איזו שהן הגבלות?

כן, ישנן שתי מגבלות:

  1. לא יכול להיות מצב בו יש 100% מימון. הרוכשים יצטרכו להביא הון עצמי של לפחות 100,000 ₪.
  2. ערך הנכס בשוק החופשי, לא יכול לעלות על 1.8 מיליון ₪. במידה וערך הנכס גבוה מ 1.8 מיליון ₪, היחס לדירה יהיה כמו לדירה רגילה.

זה לא מסוכן לקחת 90% מימון?

זאת שאלת השאלות. לקנות דירה במינוף כל כך גבוה, זה מסוכן לבנקים אבל, מסוכן הרבה יותר לרוכשים.

מצד שני, נושא אחוז המימון לא כל כך רלוונטי פה לדעתי, אם משפחה יכולה להחזיר 900,000 ₪, זה לא באמת משנה אם הנכס שווה 1,000,000 ₪ או 1,800,000 ₪. 

ברור שהאפשרות השנייה עדיפה על הראשונה. במידה והרוכשים ייקלעו לקשיים, הם יוכלו למכור את הדירה ועדיין יישאר להם עודף, בעוד שבאופציה הראשונה, הם ימכרו את הנכס ויישארו בלי כלום.

יחד עם זאת, יש המון משפחות מעולות, שבני הזוג הם בעלי השכלה גבוהה ומרווחים משכורות מכובדות, אך לא יכולים לקנות דירה כי פשוט אין להם מספיק הון עצמי. לדעתי, כדאי וחשוב מאוד לתת גם להם הזדמנות.

אני הראשונה להגיד שכל מי שלוקח משכנתא צריך לבדוק אלף פעמים שהוא מוכן למשכנתא שהוא לוקח. לוודא שהוא ביצע את כל החישובים (בתסריטים השחורים ביותר), והוא יודע שהוא נמצא בצד הבטוח של המשוואה. בנוסף, אני הראשונה להגיד שכדי לקחת משכנתא, צריך להיעזר בבעל מקצוע שיוודא שהכול בסדר לקראת המשכנתא. אבל,  אני גם לא חושבת שהעובדה שזוג קיבל מההורים 250,000 ₪ מתנה מההורים, הופך אותם לכשירים יותר לקבלת משכנתא מאשר זוג שלא קיבל מתנה מההורים.

איך בוחרים פרויקט ודירה במחיר למשתכן?

במחיר למשתכן, צריך לבדוק שני דברים: 

  • מה המחיר למטר מרובע (מ"ר)
  • מה הגודל של הדירה

המחיר למ"ר ידוע מראש מאחר והוא מופיע בזמן ההרשמה להגרלה ובנוסף, ניתן למצוא אותו באתר. אבל, את הגודל של הדירה שתקבלו, לא ניתן לדעת מראש. גם בגלל שמדובר בהגרלה ומי שיוצא ראשון, זוכה לבחור ראשון. וגם כי הגדלים של הדירות לא תמיד מפורסמים לפני ההגרלה.

כל זה גורם להרבה אי ודאות סביב מחיר הנכס. אם למשל המחיר למ"ר הוא 10,000 ₪, וקניתם דירת 3 חדרים עם שטח של 80 מ"ר, אז הדירה תעלה 800 אלף ₪. אבל אם יצא שאתם בוחרים אחרונים, והדירה היחידה שנשארה היא בשטח של 120 מ"ר, המחיר של הדירה כבר יהיה 1.2 מיליון ₪, וזה כבר פער ענק של 400 אלף ₪.

זה לא סוד שהדירות במחיר למשתכן הן זולות מאוד. באמת מדובר על דירות שנקנות באחוזי הנחה מאוד גבוהים ביחס למחירים בשוק החופשי. אבל מצד שני, יש זוגות שגם דירה במיליון ₪ תהיה כבדה על התזרים שלהם ויש זוגות, שיכולים בכיף לקנות דירה במיליון ₪, אבל אם המחיר יעלה ל1.6 מיליון, הם כבר לא יוכלו לעמוד בזה.

לכן, עוד לפני שעושים את הצעד ונרשמים לפרויקט, תעשו חישוב (אפילו גס, לא צריך על השקל) ותוודאו שאתם יכולים לעמוד במשכנתא עבור רוב הדירות המוצעות בפרויקט. חוץ מזה, ודאו שהמשכנתא שתיקחו מתאימה לכם ותוכלו לעמוד בהחזרים שלה בלי תקלות ובכבוד.

לוח תשלומים

בניגוד לרכישת דירה, במחיר למשתכן קצב התשלומים לקבלן הוא קבוע מראש ולא ניתן לשינוי. בדרך כלל, מיד אחרי חתימת החוזה תצטרכו להעביר לקבלן כ- 10% מעלות הדירה.

אבל יש כמה דברים שחשוב לתת עליהם את הדעת:

  1. רוב הבנקים ידרשו שתשלמו את ההון העצמי לפני לקיחת המשכנתא. אך, יש אפשרות לבקש בקשה חריגה (רק במידה ותוכלו להוכיח שהכסף אצלכם או אצל ההורים), יכול להיות מצב שיאשרו לכם לקחת משכנתא לפני ששילמתם את כל ההון העצמי.
  2. בתקופת הבניה, ככל הנראה תצטרכו לשלם גם שכירות וגם משכנתא. ודאו שאתם יכולים לעמוד בתרחיש כזה. במידה ולא, בקשו מהבנק גרייס לתקופת הבניה, אך קחו בחשבון שלאחר הגרייס התשלום החודשי יעלה מעט.
  3. ברכישת דירה שהיא לא במחיר למשתכן, לעיתים ניתן להקדים את התשלום לקבלן ועל ידי לחסוך גם את ההצמדות למדד תשומות הבניה וגם מקבעים את הריביות הנוכחיות. במחיר למשתכן, הנושא הזה מתחלק לשלוש ומאוד תלוי בחוזה שחתמתם עם הקבלן (תבדקו את זה לפני החתימה, בבקשה!).
  1. יש מצבים שהקבלן לא מאשר בכלל להקדים תשלומים (כיום זה פחות נפוץ, אך היה נפוץ מאוד בעבר)
  2. יש מצבים בהם הקבלן כן יסכים להקדים תשלומים, אך עדיין יחייב אתכם בהצמדה למדד תשומות הבניה. במקרה זה היתרון הוא קיבוע ריביות ולא החיסכון בהצמדות למדד. צריך לזכור שהחיוב של מדד תשומות הבניה יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים ואפילו יותר.
  3. יש פרויקטים בהם ניתן להקדים את התשלומים, ולא תחויבו בהצמדה למדד תשומות הבניה.

אישור עקרוני למשכנתא במחיר למשתכן

אחת הבעיות הגדולות ביותר בפרויקטים של מחיר למשתכן, זה אפקט הלחץ. אתם מקבלים מייל שזכיתם, מהר מאוד אתם מוזמנים לכנס רוכשים ואז אתם צריכים לחתום על חוזה ולקנות את הדירה.

אני מבקשת מכם בכל לשון של בקשה, קחו ייעוץ מתאים ותקבלו אישור עקרוני למשכנתא לפני שאתם בוחרים וקונים את הדירה. כמו שכבר אמרתי, אפקט הלחץ הוא גדול ביותר בפרויקטים כאלה ואני רוצה שתנטרלו אותו כמה שאתם יכולים.

זכאות משכנתא

רוב הזוכים זכאים לקבל מהמדינה הטבות בלקיחת משכנתא. לכן, כדאי לכם ללכת לבנק ולהוציא תעודת זכאות (זו לא התעודה שהייתם צריכים בשביל ההגרלה). התהליך לוקח בין שבוע לשלושה שבועות ואני ממש אשמח אם תעשו את זה לפני שאתם זוכים ולא בתוך הלחץ של רכישת הדירה.

ניהול משא ומתן עם הבנקים

ניהול המשא ומתן על הריביות שלכם, לא יהיה אותו דבר כמו ברכישת דירה רגילה. כל בנק מתייחס לדברים בצורה שונה. יש בנקים שירצו לאשר את הפרויקט הספציפי שלכם, יש בנקים שלא יתנו את אחוזי המימון שהובטחו ויש כאלה שיעלו מעט את הריביות ביחס לפרויקטים אחרים. 

קחו מספיק זמן לניהול משא ומתן עם הבנקים, או שתיקחו איש מקצוע שיעשה את כל התהליך עבורכם מאחר וברוב המקרים זה הרבה יותר מורכב מרכישת דירה רגילה.

לסיכום,

כמו שכבר ציינתי, משכנתא לרכישה במחיר למשתכן היא בגדול משכנתא רגילה. אך, יש בה מספר ניואנסים שצריך לקחת בחשבון כמו: בחירת הדירה המתאימה לכם, בדיקת אחוז המימון, הוצאת תעודת זכאות ועוד. המטרה של הכתבה הזו היא לגרום לכם להבים דבר אחד: תעשו הכל מראש. 

אף אחד לא יכול לדעת מתי הוא יזכה, ולכן אני רוצה שתגיעו לרגע הזה מוכנים ככל האפשר.