מי הם המשקיעים החדשים בשוק הדירות?
מסקירה שביצעה הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, שירה גרינברג, עולה כי ברבעון השלישי, יותר שכירים ופנסיונרים רכשו דירות להשקעה ופחות עצמאיים ובעלי חברות.
מי משקיע בנדל"ן?
במחצית הראשונה של שנת 2020, ממוצע העצמאיים מתוך סך המשקיעים נע באזור ה 23%. לעומת זאת ברבעון השלישי, הממוצע ירד ל- 21.4%. גם אחוז בעלי החברות מתוך סך המשקיעים ירד. ברבעון הראשון הממוצע היה 14% ואילו ברבעון השלישי 10.1%.
"בפילוח שעשינו למעמד התעסוקתי של המשקיעים גילינו כי ישנה ירידה בולטת מאוד באחוז בעלי החברות והעצמאיים, ברבעון השלישי של שנת 2020. בנוסף, שמנו לב כי הירידה באחוז העצמאיים ובעלי החברות מתוך המשקיעים, קרתה במקביל לעלייה באחוז השכירים והפנסיונרים. יכול להיות, כי זה הביטוי החזק ביותר למשבר הפוקד את העצמאיים ובעלי החברות". בסקירה לא מוצגים נתונים על אופן התעסוקה של המשקיעים.
חזרתם לשוק של משקיעי הנדל"ן בישראל בעקבות התיקון אותו הוביל השר ישראל כ"ץ, המפחית את מס הרכישה עבור משקיעים, בהחלט מורגשת. כך נכתב בסקירה:" ברבעון השלישי של שנת 2020, נרכשו 4,300 דירות בידי משקיעים. זו הכמות הגבוהה ביותר מאז הרבעון השלישי של שנת 2017. בהשוואה לרבעון השלישי של שנת 2019, ישנה עליה של 19% ברכישות דירות על ידי משקיעים וזינוק חד של 87% ביחס לרבעון השני. כל זאת בעקבות הקורונה והעובדה שהמשקיעים חיכו שתיכנס לתוקף הטבת המס בסוף יולי. ברבעון השלישי, סך העסקאות שבוצעו על ידי משקיעים עמד על 14.3%".
ברבעון זה, השכר למשק בית של משקיעים עמד על 45.2 אלף ₪. השכר הממוצע למשק בית של רוכשי דירות יד שניה עמד על 41.8 אלף ₪. שכרם הממוצע של משקי הבית שרכשו דירה יד ראשונה, עמד על 53.4 אלף ₪.
למרות הנהירה של המשקיעים, כמות הדירות המוחזקות בידי משקיעים, ממשיכה לרדת. והסיבה היא, שמשקיעים ותיקים מוכרים הרבה דירות. יש בסיס להאמין שרובן נמכרו למשקיעים חדשים. "ברבעון השלישי, נמכרו 6,000 דירות על ידי משקיעים. זו הרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון הראשון של שנת 2018. בהשוואה לרבעון השלישי של שנת 2019, נרשם גידול עצום של 16% במכירות דירות על ידי משקיעים".
שתי הערים המובילות במכירת נכסים על ידי משקיעים, הן פתח תקוה וחיפה. בסקירה נכתב כי בשל אילוצים טכניים, ההתייחסות היא לרבעונים השני והשלישי כאחד. "בבדיקה של שינוי אחוז האחזקה של דירות על ידי משקיעים בחצי שנה האחרונה נמצא, כי חיפה היא העיר בה ירד אחוז אחזקת הנכסים על ידי משקיעים באחוז הגבוה ביותר במדינה. כך יוצא כי ברבעון השני והשלישי, נמכרו 320 דירות על ידי משקיעים בחיפה (ירידה של 50 דירות בחודש). כמובן שביחס לכמות הדירות המוחזקות בעיר על ידי משקיעים, זו ירידה מינורית. בתל אביב למשל, מלאי הדירות המוחזק בידי משקיעים גבוה משמעותית מאשר בחיפה. מכאן אנחנו יכולים להסיק, שהמשקיעים מעדיפים לצאת מחיפה ולא מתל אביב".
בפתח תקוה, נגרעו ממלאי דירות המשקיעים 280 דירות ברבעון השני והשלישי. ביחס לכמות הדירות השייכות למשקיעים, מדובר באחוז גבוה יותר מחיפה. "בעוד שהירידה בחיפה עמדה על 0.7%, בפתח תקוה היא עומדת על 1.4%".
הרבה עסקאות ומגמת ירידה
ברבעון השני, שבסופו התרחש הסגר השני, נקנו 258 אלף דירות (ללא פרויקטים של מחיר למשתכן), עלייה של 8.6% ביחס לרבעון השני של שנת 2019, ועלייה של 54% ביחס לרבעון הראשון.
לפי הנתונים, ניתן לראות שכמות העסקאות ברבעון השני של שנת 2020, היא הגבוהה ביותר מזה 14 רבעונים. אבל יחד עם זאת, בשלושת הרבעונים של שנת 2020, נרשמה ירידה ביחס לכמות העסקאות ברבעונים המקבילים בשנת 2019. "ברבעון השלישי של שנת 2020, נרשמה עלייה גדולה במספר עסקאות המכר לעומת הצניחה שנרשמה ברבעון השני, בעקבות פרוץ משבר הקורונה. בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2020, נרכשו סך הכל 65 אלף דירות בשוק החופשי. צניחה של 8% ביחס לאותה תקופה בשנת 2019".
אם מכניסים לשקלול את הפרויקטים של מחיר למשתכן, מספר עסקאות המכר שבוצעו ברבעון השלישי של 2020, עמד על 30 אלף. עליה של 5.5% לעומת הרבעון השלישי של שנת 2019 ועליה של 54% לעומת הרבעון השני של 2020.
"לסיכום, בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2020, נרכשו 75 אלף דירות, צניחה של 9% לעומת אותה תקופה בשנת 2019".
