מה שרציתם לדעת על מס רכישה
מס רכישה זהו צמד מילים שגורם לרתיעה רבה לציבור המשקיעים ולרוכשי הדירות הפוטנציאלים. מהו אותו מס? האם כל מי שקונה דירה חייב לשם מס רכישה? מה אפשר לעשות כדי לשלם כמה שפחות על מס זה? מוזמנים להישאר איתנו.
איך צריך להיערך לתשלום מס לפני שקונים דירה?
הון עצמי
קודם כל יש חשיבות רבה להון העצמי שלכם. כי אם יש לכם הון עצמי גבולי/נמוך שאתם מתכננים לקנות איתו דירה נוספת על ידי ניצול מקסימלי של אחוזי המימון של הבנק, מס הרכישה עלול לשנות לכם את המאזנים. כי תכננתם לקנות דירה באשדוד, שכידוע אין באשדוד דירות בפחות ממיליון שקלים, הרי אם יש לכם בול 500 אלף ש"ח הון עצמי, זה לא יספיק לכם. כי אתם צריכים להפריש מאותם 500 אלף ש"ח גם תשלום עבור המתווך, עורך הדין, מס רכישה וכו'. לכן, קודם כל כדאי שעוד לפני שאתם יודעים מהו מס רכישה וכמה הוא הולך לעלות לכם, לקחת צעד אחד אחורנית, ולהוריד את רף מחיר הדירה המבוקשת לדירות קטנות יותר על מנת שלא תמצאו את עצמכם נאנקים מול כספים שאין לכם מהיכן להוציא אותם.
על מנת להבין את זה טוב יותר אתם יכולים לדמיין לעצמכם את תלוש השכר שלכם. יש את הברוטו, שזה מורכב משכר לשעה כפול מספר השעות שעבדתם. אבל בפועל לא זה מה שמשלמים לכם, יורד לכם על הפרשות לקופת גמל, ביטוח בריאות, מס וכו'. כך בדיוק אומנם יש לכם כסף ביד שלכאורה אתם יכולים לקנות איתו דירה במחיר מסוים, אבל אתם מוזמנים להתחיל לנכות ממנו את התשלומים הנדרשים.
הכרת החוקים
כדאי לדעת מי גובה ממכם את המיסים ואולי אחרי שתדעו תוכלו לבדוק מאילו תשלומים אתם יכולים להתפטר והיכן יש סיכוי להוזלת עלויות.
כאן מגיע תפקידו של עורך הדין שלכם. קודם כל הוא יעדכן ברשות המקרקעין של ישראל שהדירה היא בבעלותכם, אחר כך הוא יראה אילו סוגי מיסים קיימים על הדירה שלכם.
יש מיסים שנגבים על ידי העיריה ויש מיסים שנגבים על ידי הממשלה. המיסים שנגבים על ידי העיריה אלו מיסים כמו אגרות כבישים, מס שבח על אישורי בניה זמינים שעוד לא מומשו ועוד. ואילו את מס הרכישה עליו מדברת כתבתינו גובה המדינה. כך שהיא מרוויחה מכל דירה נוספת שנרכשת בישראל. מבחינתם יהיה הכי טוב שכל אחד מהאזרחים ימכור ויקנה ימכור ויקנה כי כך כל הזמן מתווספים עוד ועוד רווחים לקופת הממשלה.
מה כדאי לדעת על מס רכישה?
בעיקרון המידע החשוב ביותר ביותר, הוא שאין מחיר אחיד למס רכישה. אלא, מס הרכישה נמדד על פי חישוב מדרגות. ככל שהדירה תהיה יותר יקרה, כך מס הרכישה יהיה יותר יקר. כמו שמחיר הדירה שלכם נתון לשינויים ואין עליו כל הגבלה כך גם על מס רכישה אין הגבלות בפני עצמו אלא, איפה שמחיר הדירה הולך לשם הולך גם מס הרכישה. כמובן שלמי שיש מדרגת מס טובה יותר, הוא יוכל לקבל הנחה במס הרכישה אבל המחיר הבסיסי ישאר כמו שאמרנו לעיל.
באיזה שלב משלבי קניית הדירה נדרשים לשלם את מס הרכישה?
על מנת לקבל את מפתחות הדירה לידיים, יש לשלם למוכרי הדירה, על מנת לשלם מוכרי הדירה יש צורך לקחת משכנתא (לא תמיד…), על מנת לקחת משכנתא יש צורך להעביר את הדירה על שמכם בראשות המקרקעין של ישראל, על מנת להעביר את הדירה על שמכם יש לשלם מס רכישה טבין ותקילין. אי אפשר להתחמק מהדרישה של תשלום מס רכישה. אולי במדינות בהם אין אכיפה מסודרת ואין חוקים מקובלים אבל ישראל ידועה כאחת הארצות המפוקחות ביותר בחוקי הדיור והמשכנתאות.
מתי בפועל יש חיוב לשלם את מס הרכישה?
החיוב לשלם מס רכישה הינו ממועד חתימת החוזה ועריכת יפוי הכח עד 60 יום אחר כך, לא יאוחר מכך. אם שלב החיתום היה מופרד וחתמתם על חוזה הרכישה ביום אחד ורק אחר כך חתמתם על יפוי כח, ניתן לדחות את תשלום מס הרכישה ל 60 יום אחרי חתימות על יפוי הכח. למרות שבדברים האלה אין באמת מה לדחות כי בכל מקרה בסוף זה ייצא ממכם. אלא אם כן יש לכם צורך לסדר איזושהי הלוואה על מנת לכסות את החובות המוטלות עליכם.
אם אתם משפרי דיור יש לכם הקלה בחיוב. הבנק רואה את הצורך שלכם למכור את הבית הקודם על מנת להגיע לאיזון כלכלי הגיוני ואינו מחייב אתכם לתת לו את המגיע לו בתוך 60 יום. אלא, הוא נותן לכם הארכה של זמן עד שתמכרו את הבית הקודם שלכם. הכל טוב ויפה בתנאי שזה לא יאוחר משנתיים. אם עברו שנתיים ולא מכרתם את הבית, תצטרכו בכל מקרה לשלם את מס הרכישה שלכם.
האם רוכש דירה ראשונה מחויב במס רכישה?
זוהי שאלה במקומה כי אכן יש הקלות במס לרוכשים דירה ראשונה. מדינת ישראל מובילה באחת המדינות בהן יש את רכישת הדירות הגבוהה בעולם. המדינה עושה הכל כדי להניע זוגות צעירים לקנות דירות ולהגיע לביטחון כלכלי יציב ואיתן. במדינת ישראל מאמינים כי ביטחון כלכלי והחזקת נכס משלכם זה היינו הך. בדיוק בשביל זה היו לאחרונה כל ההקלות על ריבית הפריים וכו'.
בכל אופן, אם אתם רוכשים דירה ראשונה, סביר להניח שאתם מדורגים במדרגות מס נמוכות ומס הרכישה לא יהיה זה שיבלום אתכם מלקנות את דירת חלומותיכם.
ועכשיו להסתייגות…
דירה של מתחת למחיר של 1.7 מיליון ש"ח לא מחוייבת כלל במס רכישה. ולמה אנו מזכירים זאת כאן? כי כמעט ואין זוגות צעירים שקונים דירה ראשונה במחיר יקר מזה.
ושוב נסתייג, יש כאלה שגם בעת רכישתם את הדירה הראשונה בחייהם, לא יהיו זכאים להנחה במס הרכישה – תושבי חו"ל. בהגדרה היבשה של החוק מוזכר כי תושב הארץ שרוכש דירה נוספת מחויב במס שבח. אבל ההגדרה מוציאה מהכלל את מי שאינו תושב הארץ.
