למה בנק ישראל והבנקים משחקים חתול ועכבר?

בנק ישראל שחרר את מגבלת הפריים מן המשכנתאות. אך הפלא ופלא, ממוצע עלויות המשכנתאות ללא זז כמלוא הנימה. 

בנק ישראל עובד לשחרר מגבלות. והבנקים כמו תלמידים ממושמעים, נאלצים כביכול לקבל על עצמם את הגזירה. אבל, מהר מהר הם מחפשים דלת אחורית ממנה יוכלו לייקר את המשכנתאות מבלי לעורר עליהם שוב את החתול.

שחרור מגבלת הפריים נחשב לכישלון חרוץ. בנק ישראל אומנם ניסה להקל על האזרחים לוקחי המשכנתאות, אך הבנקים נפנפו מעליהם את העול, בלי לעבור על החוק.

בימים האחרונים נשמע מבנק ישראל. כי הם עומדים לבטל את עמלות הפירעון המוקדם. האם גם עכשיו יעשו הבנקים את תרגיל הבריחה מן המחויבות בה הם מתורגלים היטב?

תחום המשכנתאות נמצא על הכוונת:

יציבות הבנקים והוזלת המשכנתאות:

בנק ישראל מתעקש ומנסה בכל דרך אפשרית למצוא את הנקודה, בה מצד אחד אנשים ייקחו יותר משכנתאות עקב אטרקטיביות המשכנתאות. ומצד שני, הבנקים יישארו יציבים וירוויחו את מה שהם צריכים להרוויח על מנת להמשיך לתחזק את עצמם.

יצירת תבניות קבועות:

בנק ישראל גם מעוניין להתיק את תחום לקיחת המשכנתאות יותר לכיוון הדיגיטלי. ובכך להנגיש את המשכנתאות לציבור, בצורה של מסלולים מוכנים המומלצים על ידי בנק ישראל. אולי כך ייסגרו יותר עסקאות מאחר שיודעים בדיוק לקראת איזה תמהיל משכנתא מתעתדים להיכנס.

הוזלת עמלות:

לאחר הכשל של שחרור מגבלת הפריים, בנק ישראל מנסה לשקול צעדים נוספים לטובת לוקחי המשכנתאות, בהוזלות שונות. עמלת פירעון מוקדם ועמלת פתיחת תיק הן חלק מן העלויות שבנק ישראל חשב להוזיל.

מהי עמלת פירעון מוקדם?

עמלת פירעון מוקדם היא עמלה אותה נדרש לשלם מי שפורע את המשכנתא שלו לפני התאריך הנקוב מראש. תהליך של מחזור משכנתא לדוגמא, נעשה בצורה של פירעון המשכנתא ואתחולה מחדש. עלויות הפירעון הן לא מבוטלות כלל ויכולות להגיע גם עד לגובה של עשרות אלפי שקלים. אם שמעתם את המושג של בדיקת כדאיות למחזור משכנתא, כדאי שתדעו שהיא נעשית בעיקר בגלל אותה עמלת פירעון שלפעמים חוסמת את האופציה למחזר את המשכנתא ולהפוך אותה לרווחית יותר. 

האם יש סיכוי שיבטלו את עמלת הפירעון המוקדם?

בעבר כבר ניסו גופים שונים לתת הצעת חוק בעניין ביטול העמלה. אך בנק ישראל העדיף שלא לעשות דבר בנידון הוזלתה.

בסוף שנת 2020 קבע בנק ישראל כי תחול הקלה בעמלות הפירעון (העניין עדיין לא בתוקף): לבעלי משכנתאות שנתיים לאחר תחילת ההחזרים החודשיים יינתנו 20% הנחה בעת הפירעון. משכנתאות ישנות יותר, בנות 5 עד 8 שנים, יקבלו 30% הנחה. 

כעת, אמורה להיכנס לחוק הוזלה משמעותית למשכנתאות בנות שמונה שנים ומעלה של 50% הנחה.

מדוע בנק ישראל לא מבטל את עמלת הפירעון המוקדם?

על בדיחה לא חוזרים פעמיים. בנק ישראל יודע שאם הוא יעשה צעד דרסטי שכזה, הבנקים ימצאו דרכים אחרות לפצות את עצמם על חשבון ההפסד מההקלה החדשה. 

לכן, אנו מעריכים כי ההקלות יבוצעו בצורה היותר סולידית. על ידי הצעת שתי מסלולים שונים. אחד עם עמלת פירעון מוקדם והשני בלי. כך יוכלו הבנקים לתת את ההוזלה למעוניינים להתחייב שלא יפרעו את המשכנתא בעתיד ולעומת זאת יוכלו גם להמשיך לתת את המשכנתאות היותר יקרות על חשבון הסיכון עליו הם שואלים מראש כל לקוח ולקוח. 

צעד נוסף להוזלת המשכנתא- יצירת תבנית למשכנתא:

יצא לכם לרהט את ביתכם? בוודאי זכור לכם שכאשר מבצעים הזמנה בחנות רהיטים, הדבר הראשון שנשאלתם עליו הוא: הזמנה מנגר בהתאמה אישית או הזמנה פשוטה מייצור מפעל? 

השאיפה של בנק ישראל היא שכאשר יבוא אדם לעשות משכנתא תהיה לו גם את האופציה היותר זולה. דרך האופציה הזו אומנם יש פחות משחק עם המסלולים (שאגב יש מדינות רבות בעולם שכל המשכנתאות כולם נלקחות כמעט בצורה זהה ממחסור באפשרויות שונות לתמהילים) אבל כל התמחור יהיה בעקבות כך הרבה יותר מתחשב. 

איך ייצרו מוצר שיתאים לכל סוגי הלקוחות הפוטנציאליים?

מה שמתכנן בנק ישראל זה לבנות שבעה או שמונה תיקי משכנתאות ממוצעים. כך שכל בן אדם יוכל למצוא את התמהיל המותאם לו.

כמובן שמי שעדיין לא ימצא את התמהיל המתאים לו, תמיד יוכל לפנות ליועץ משכנתאות פרטי שיבנה בשבילו את התמהיל המורכב מעשרות המרכיבים המיוחדים רק לו. תכל'ס, האם זה יהיה משתלם? ימים יגידו… 

הצעות מחיר מהבנקים והשוואות:

דבר נוסף שעלה לדיון, זה שיפור של כל תנאי הנגישות לאישור עקרוני. כמו: מהירות התגובה של הבנקים לבקשת אישור עקרוני, התאמת האישור לתמהיל ספציפי של לקוח וכן כל מה שניתן לייעל. 

נציין לשבח את הבנקים השונים כי כל העניין של אישור עקרוני ממש סביר ויחסית ניתן לקבל בקלות ממש, הצעות שונות מבנקים ולבצע סקר שוק.

עמלת פתיחת תיק:

עלויות עמלה זו עומדת כיום על 0.25% מגובה המשכנתא. אך למעשה, ניתן להתמקח על עמלה זו ובמקרים רבים אף להשיג פטור מתשלום זה. 

ממה שבנק ישראל משדר נראה כי בהזדמנות הראשונה בנק ישראל מתכוון לבטל את עמלת פתיחת תיק. בינתיים, המינימום לתשלום עמלת פתיחת תיק עומד על 500 ₪. ביטול העמלה לא נחשבת למשהו שיהפוך את לוקחי המשכנתאות לעשירים, אבל יפחית עוד אחת מן העלויות הרבות בשלבים לקניית הדירה. אילו הייתם צריכים לשלם בסופר 500 ₪ פחות, הייתם רוקדים מאושר…

ונסיים, איך לא? עם משבר הקורונה:

פרטנו בפוסט את מאמצי בנק ישראל לדרבן את הציבור לרכוש דירות על ידי הוזלת עלויות שונות. 

בתקופת הקורונה, לא רק שלא הייתה עצירה בקצב רכישת דירות בישראל, אלא נרשמה קפיצה מרשימה ביותר. כדי לסבר את האוזן, סכום המשכנתאות הממוצע לשנת הקורונה עלה ב10% לעומת השנה הקודמת. וואו.

רוצים לממש את כל ההטבות?

אנו בחברת המפתח למשכנתאות אשדוד רואים את עצמנו כמתכנני העתיד שלכם. אנו מתמחים ביצירת תמהיל משכנתא שיגרום לכם לחיות בידידות עם המשכנתא ולא כמו שמקובל לחיות איתה ביריבות מתמדת… כי אצלינו מומחים בהוזלת משכנתאות. השאירו את פרטיכם ליצירת קשר עם המומחים שלנו.