הון עצמי למשכנתא

היום אני רוצה לחזור לבסיס של נושא המשכנתאות. 

כל קניית דירה מורכבת משני חלקים עיקריים: ההון העצמי שלכם (הכסף שהבאתם מהבית) והמשכנתא.

דוגמא כדי לסבר את האוזן:

אם אתם רוכשים דירה במיליון ₪ ויש לכם 500,000 ש"ח הון עצמי, המשכנתא שלכם תהיה 500,000 ₪.

-500,000 ₪ – הון עצמי

-500,000 ₪ – משכנתא

למה זה חשוב?

האישור שהבנק ייתן למשכנתא, תלוי בגובה ההון העצמי שלכם. בנוסף, לפי ההון העצמי שיש לכם, ייקבעו הריביות שתקבלו על המשכנתא.

אז בואו נתחיל…

מה זה הון עצמי?

כמו שכבר אמרתי קודם, זה החלק בסכום הרכישה, אותו אתם צריכים להביא מהבית. להון העצמי יש השפעה מכריעה על אישור (או דחיית) המשכנתא שלכם על ידי הבנק.

הכנתי לכם טבלה קטנה, המפרטת את ההנחיות של בנק ישראל בנושא ההון העצמי, לפי סוג העסקה:

סוג העסקה 

כמה הון עצמי נדרש?

דירה ראשונה – אין נכס ברשותו

25% מערך הנכס (אם הדירה שווה מיליון ₪, תצטרכו להביא 250,000 ₪).

בעל דירה שרוצה למכור, ולקנות אחת אחרת

30% מערך הנכס (אם הדירה שווה מיליון ₪, תצטרכו להביא 300,000 ₪).

בעל נכס שרוצה לקנות עוד דירה

50% מערך הנכס (אם הדירה שווה מיליון ₪, תצטרכו להביא 500,000 ₪).

  • חשוב לדעת- יש אפשרות לקחת משכנתא על הנכס הקיים ולהשתמש בו כהון עצמי.

דירה במחיר למשתכן

בתוכנית זו יש הטבות ולכן, ניתן לקנות דירה עם הון עצמי של מינימום 100,000 ₪. לפי השווי של הנכס בשוק ולא המחיר הנקוב בחוזה 

ראיתם שלכל סוג של עסקה יש דרישה אחרת? עכשיו בואו תראו איך ההון העצמי שלכם משפיע על הריביות שתקבלו.

איך ההון העצמי משפיע על הריביות שתקבלו?

לפני מספר שנים, בנק ישראל קבע מדרגות סיכון לפיהן הוא קובע את רמת הסיכון של המשכנתא. ככל שההון העצמי קטן יותר, המשכנתא גדולה יותר. כתוצאה מכך, הבנק חשוף ליותר סיכונים ולכן הריביות יהיו יחסית יקרות. 

ככלל – ככל שההון העצמי נמוך יותר, ריביות המשכנתא יהיו גבוהות יותר.

בניתי לכם טבלה מרכזת של כל הנתונים:

אחוז ההון העצמי

גובה הריבית

אם יש לכם הון עצמי של לפחות 55% מערך הנכס (אם הדירה שווה מיליון, יש לכם לפחות 550,000 ₪)

רמת הריביות תהיה הנמוכה ביותר

אם יש לכם הון עצמי של לפחות 40% מערך הנכס (אם הדירה שווה מיליון, יש לכם לפחות 400,000 ₪)

רמת הריביות תהיה בינונית

אם יש לכם הון עצמי של לפחות 25% מערך הנכס (אם הדירה שווה מיליון, יש לכם לפחות 250,000 ₪)

רמת הריביות תהיה הגבוהה ביותר

 

שימו לב, ככל שההון העצמי שלכם גבוה יותר, הריביות נמוכות יותר. כך יוצא שבסופו של דבר, התשלום הכולל שתשלמו לבנק יהיה נמוך יותר.

מספר דרכים להשגת הון עצמי

וזוהי שאלת השאלות. בגדול, יש מגוון לא קטן של דרכים להשגת ההון העצמי הנדרש. הבעיה היא שלא לכולם יש את האפשרות לעשות את זה.

1. חיסכון

הדרך הברורה מאליו. מי שרוצה לקנות דירה, חייב לחסוך כסף מההכנסה שלו לטובת השגת הון עצמי.

2. משפחה והורים

עקב עליית המחירים בשנים האחרונות, יותר ויותר זוגות צעירים נעזרים בהורים לגיוס ההון העצמי ההתחלתי שלהם.

3. משכון הבית של ההורים

זוהי עוד דרך להשגת הון עצמי שנהייתה נפוצה מאוד בשנים האחרונות. ההורים ממשכנים חלק מהדירה שלהם והכסף משמש את הילדים להון עצמי. אישית, אין לי בעיה עם השיטה הזו בתנאי, שאתם יכולים לעמוד בהחזר של שתי הלוואות לאורך זמן. גם החזר המשכנתא וגם החזרת הכסף להורים. 

4. משכון נכס קיים על שמכם

אם כבר יש לכם דירה על שמכם, תוכלו למשכן אותה על מנת לרכוש עוד דירה. זאת דרך שהיא מצוינת, רק צריך לשים לב לגובה ההחזרים שתצטרכו להחזיר. 

5. הלוואה

לרוב, אנשים שחסר להם סכום כסף להון העצמי הולכים לקחת הלוואה. השיטה הזו מסוכנת ולא מומלצת מכמה סיבות: דבר ראשון, אם הבנק למשכנתאות יגלה שלקחתם הלוואה עבור ההון העצמי, יכול להיות שלא תקבלו אישור למשכנתא. דבר שני אתם מגדילים בהרבה את סל ההתחייבויות שלכם. ברגע שתבינו שהלוואות ניתנות בריביות גבוהות ולתקופות קצרות, תבינו שאתם חונקים את עצמכם סתם. יכול להיות שהיום יש לכם את האפשרות לשלם את ההלוואות האלה, אבל לא בטוח שתוכלו להתמיד בזה במשך מספר שנים. אני אישית לא ממליצה על הדרך הזאת בכלל, אלא אם כן יש לכם שכר מטורף.

6. הלוואות מקרן השתלמות

למי שיש קרן השתלמות, יש את האופציה לקחת הלוואה כנגדה. דרך זו היא דווקא כן מומלצת. ההלוואות האלה בדרך כלל זולות. עבור קרן השתלמות לא נזילה תוכלו לבל הלוואה בגובה של 50% מהקרן, ועבור קרן נזילה תוכלו לקבל הלוואה של עד 80%. זו יכולה להיות אחלה שיטה להשגת הון עצמי.

לסיכום,

ההון העצמי, הוא הבסיס לכל המשכנתא שלכם. בלעדיו מן הסתם לא תוכלו לקבל משכנתא, או שתצטרכו לשלם על המשכנתא ריביות הרבה יותר גבוהות בגלל שאין לכם מספיק הון עצמי.

חשוב לזכור, עם כל הרצון לקנות דירה, לא מגייסים הון עצמי בעזרת הלוואות לטווח קצר. הסיבה היא פשוטה, לאורך זמן יהיה לכם קשה מאוד לעמוד בהחזרים החודשיים במיוחד אם אתם זוג צעיר. ההוצאות החודשיות שלכם עתידות רק לעלות בזמן הקרוב וחבל שתהרסו לעצמכם עוד לפני שהתחלתם. יועץ משכנתאות טוב ידע לעזור לכם ויביא לכם פתרונות ומקורות מימון להשלמת ההון העצמי שלכם.